浙江省宁波市中级人民法院

民事判决书

（2015）浙甬民二终字第740号

上诉人（原审被告）：陈某宝。

委托代理人：司徒建成，北京炜衡（宁波）律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：宁波某某物业服务有限公司。

法定代表人：张某慧。

委托代理人：岑萍萍，浙江共业律师事务所律师。

委托代理人：李桢，浙江共业律师事务所律师。

上诉人陈某宝因与被上诉人宁波某某物业服务有限公司（以下简称某某物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服宁波市江北区人民法院于2015年9月22日作出的（2015）甬北民初字第898号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月23日受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。

原审法院经审理认定：被告陈某宝系宁波市江北区新海景花园4幢8单元901室房屋业主，房屋建筑面积为545.45平方米，高层住宅的综合服务费的收取标准为6.00元／月／平方米，公共维修费的收费标准为2.00元／年／平方米。收费时间是《商品房买卖合同》中约定的最后交付日期截止的次月起计收，并一次性预收12个月，第二年起按季缴纳，缴纳时间为每季度前10日内，逾期未缴纳物业费和其它费用的则加收滞纳金，滞纳金的收取标准为每逾期一日加收缴纳额的千分之二。被告自2014年1月1日起至2014年12月31日未按约支付综合服务费，公共维修费等费用。因被告的住宅至今尚未入住，按照相关规定综合服务费应按照八折标准收取。在庭审中原告按八折标准降低了综合服务费的金额。另查明原告认为前期物业管理服务协议约定的滞纳金过高，现自愿调整为每月2%。

原审原告某某物业公司于2015年9月8日诉至原审法院，请求判令：1.原审被告支付拖欠原审原告的物业费40753.20元（综合服务费39272.40元、日常维修费1090.80元、车位管理费390元）；2.原审被告支付原审原告因拖欠物业费所产生的逾期付款违约金16708元（从2015年1月1日起暂算至2015年7月25日，要求每天千分之二计算至实际付清之日）。在审理过程中，原审原告变更诉讼请求为：1.原审被告支付原审原告综合服务费31417.92元、日常维修费1090.90元（从2014年1月1日起计算至2014年12月31日）；2.原审被告支付逾期付款的违约金10367.70元（从2014年1月11日到2015年9月10日），上述合计42876.52元。

原审法院认为：原告与被告签订的前期物业管理服务协议系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，对当事人均具有约束力。现原告根据前期物业管理服务协议的约定为被告所在小区提供了物业管理服务，被告作为该小区业主，理应按约支付物业管理服务费用。原告要求被告支付自2014年1月1日起至2014年12月31日止尚欠物业费以及承担违约金的诉请，因符合前期物业管理服务协议约定及法律规定，予以支持。被告提出原告未尽物业管理职责，拒绝缴纳物业费的抗辩意见，因缺乏相关证据予以证明，对此不予采信。

据此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，作出如下判决：被告陈某宝于本判决生效后十日内支付原告宁波某某物业服务有限公司自2014年1月1日起至2014年12月31日止尚欠的综合服务费31417.92元、日常维修费1090.90元，违约金10367.70元，共计42876.52元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费872元，减半收取436元，由被告陈某宝负担。

宣判后，原审被告陈某宝不服，向本院提起上诉称：一、上诉人将房屋钥匙交给了被上诉人，被上诉人理应将上诉人的房屋修复，在此期间上诉人无法入住，也无法享受物业服务，故在此期间不应计算物业费。二、在上诉人将房屋钥匙交给被上诉人期间，被上诉人及开发商并未履行维修义务，且将房屋作为参观用房向客户展示，离开时窗户未关。同时，被上诉人擅自打开房门对有质量问题的地方进行掩饰。被上诉人的这些行为给上诉人的安全和设施损害造成隐患。被上诉人不仅没有履行管理职责，且故意损害上诉人房屋，上诉人不应当支付物业费。三、上诉人的房屋存在严重质量问题，上诉人在与被上诉人的关联企业宁波雅戈尔北城置业公司的房屋买卖合同纠纷案件的审理期间，上诉人不应当支付物业费。四、一审判决上诉人承担违约金的金额及日期不明确。

被上诉人某某物业公司答辩称：被上诉人提供的物业服务符合合同约定，上诉人应按约支付物业费，上诉人以房屋质量为由拒不支付物业费没有法律依据。上诉人就房屋质量问题和开发商进行了沟通，并向法院起诉了。上诉人交付房屋钥匙是为了开发商维修房屋，后来上诉人要求返还钥匙，被上诉人也及时返还了。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

在二审审理期间，双方当事人均未提供证据。

经审理，本院对原审法院认定的事实予以确认。

本院认为：被上诉人对上诉人房屋所在小区提供了物业管理服务，上诉人理应按约支付物业管理服务费用。上诉人未按约支付构成违约，应承担相应的违约责任。故原审判令上诉人向被上诉人支付拖欠的物业费用及违约金于法有据，并无不当。上诉人以房屋存在质量问题需要维修为由主张其在此期间无需支付物业费用，缺乏合同依据，本院难以采纳。而上诉人认为其与开发商之间的房屋质量问题纠纷案件法院审理期间无需支付物业费用的主张，显然缺乏法律依据，本院也难采纳。上诉人认为被上诉人没有履行管理职责，故意损害上诉人房屋，但并无确凿的证据证明，本院不予采信。

综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。上诉人之上诉理由难以成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费872元，由上诉人陈某宝负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　黄永森

审　判　员　朱亚君

代理审判员　李春燕

二〇一五年十一月十七日

书　记　员　桂红艳

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