天津市和平区人民法院

民事判决书

（2014）和民二初字第1038号

原告李某君。

委托代理人刘某华（原告之夫）。

委托代理人刘某磊（原告之子）。

被告李某聪。

委托代理人张颖，天津观典律师事务所律师。

委托代理人孙炳晨，天津观典律师事务所律师。

被告某某黄埔地产（天津）有限公司（以下简称某房产公司），住址天津市和平区南京路***号津汇广场***层***室。

法定代表人周某某，董事长。

委托代理人张克，天津国鹏律师事务所律师。

委托代理人林丽娟，天津国鹏律师事务所律师。

被告某某物业服务（深圳）有限公司天津分公司（以下简称某某物业天津分公司），住址天津市和平区南京路***号津汇广场写字楼***座604室。

法定代表人张某某，负责人。

委托代理人张克，天津国鹏律师事务所律师。

委托代理人林丽娟，天津国鹏律师事务所律师。

原告李某君与被告李某聪、被告某房产公司、某某物业天津分公司财产损害赔偿纠纷一案，由本院于2014年11月28日受理后，依法由代理审判员喻润东适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李某君、原告的委托代理人刘某华、刘某磊、被告李某聪的委托代理人张颖、孙炳晨，被告某房产公司以及被告和记物业服务天津分公司的委托代理人张克、林丽娟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告李某君诉称，2013年12月23日因被告本人存在过失，都会轩1号楼4702发生跑水事件，经查是由户内暖气片拆卸，且供暖水管未做封堵，导致供暖水从燃气管道流入1号楼×室内，且无人制止泡水行为，直接造成原告房屋被泡损失严重，造成经济损失55376元。由于被告方的过失，物业没有尽到管理职责，造成我方住房严重泡水的，无法正常使用，且我方已经与房屋中介签订了租房合同，每个月4800元房租，租期一年，共计57600元。造成我方住宅无法出租，造成直接经济损失。要求判令：1、判决被告李某聪赔偿原告因房屋被水浸泡的财产损失55376元；2、判决被告方因漏水造成的租金损失每月4800元，为期一年，共计57600元；3、判决被告某房产公司和某某物业天津分公司没有尽到管理责任对原告财产损失承担连带责任；4、判决本案诉讼费用由三被告承担。

原告为支持其诉讼请求，提交证据材料：1、房屋登记证明，证明原告系×房屋的产权人；2、照片三张，照片是物业提供的，证明4702跑水导致我房屋漏水；3、告知函，证明和记物业告知我方漏水的原因；4、装修费用清单，证明原告因漏水所受损失的费用。5、天津市住宅装饰装修公司施工合同、装修费清单、收据，以上证据材料均提供复印件入卷。

对于原告提供的证据材料，被告李某聪质证意见为：1、房屋登记证明，没有异议；2、照片三张，没有异议；3、告知函，真实性、关联性有异议。这是某某物业天津分公司提供的，某某物业天津分公司作为本案与审理结果有利害关系的被告，出具的证明不具有真实性；4、装修费用清单，真实性不认可。这不是专业部门出具的鉴定报告，因此不认可；5、真实性有异议，关联性不认可。被告认为这是一个的装修合同，并非受损之后的装修合同，不能真实反映受损后维修情况，合同所列项目不属于维修项目，故对真实性不认可。

对于原告提供的证据材料，被告某房产公司质证意见为：本案与地产公司无关，因此不发表质证意见。

对于原告提供的证据材料，某某物业天津分公司质证意见为：如果原告认为是履行物业合同不到位应该提起物业合同之诉，而不应在侵权纠纷中解决，因此对原告证据不发表质证意见。

原告提供的证据材料1、2、3具有证据真实性，与本案有直接法律关系，可以作为本案证据。原告提供的证据材料4、5，本院不认可其证明目的，对其证明内容不予确认，将在本院认为中结合庭审查明事实进行具体论述。

被告李某聪辩称，被告对本案跑水事件的发生不存在任何过错，被告进行装修已尽到合理必要的注意义务。本案跑水事件系由被告和记物业（深圳）有限公司天津分公司过错造成，被告在装修前，已经提前告知被告某某物业天津分公司装修需要拆卸暖气片，要求某某物业天津分公司关闭暖气阀门。被告某某物业天津分公司在关闭阀门后，被告李某聪才开始装修。后暖气跑水系被告和记物业（深圳）有限公司天津分公司擅自提前打开4702室暖气阀门所致。故被告李某聪对本案损害不存在过错，不应承担赔偿责任。

被告李某聪为支持其抗辩意见提交证据材料：1、4702室装修许可证；2、证人李××写的证明材料及身份信息；3、采暖间照片6张；4、4702室业主李某聪与和被告某某物业天津分公司的通话录音及文字稿；证据1-4证明4702跑水非业主原因，是由于物业未履行公共设施设备的管理义务所致，责任不在业主。5、4702号房屋内受损照片4张，证明4702号房屋内由于物业违反了管理义务遭受了损失。

原告对被告李某聪证据材料的质证意见是：对于证据材料1、2、3、5，与原告无关，不发表质证意见；4、4702室业主与和记物业的通话录音及文字稿，真实性认可。

被告某某黄埔地产（天津）有限公司以及被告某某物业服务（深圳）有限公司天津分公司对被告李某聪的证据材料一并发表质证意见：1、对4702室装修许可证，真实性认可，对关联性有异议，不能证明李某聪擅自改动暖气是得到物业公司准许的。在装修前物业公司已经明确告知李某聪不允许私自拆改暖气。装修内容也没有填暖气改动这一项；2、对证人李××写的证明材料及身份信息，真实性、合法性、关联性均不认可。该证言是传来证据，没有书证和物证形成证据链，不认可其证言；3、对采暖间照片6张，真实性无法核实；4、4702室业主与和记物业的通话录音及文字稿，真实性认可。但是关联性、合法性均不认可，视频中的刘健不能代表物业公司。从文字说明来讲与本案没有关联性。交谈的主要内容是损失走不走保险以及解决的问题；5、4702室屋内受损照片4张，真实性无法核实。被告房屋受损与本案无关。

对于被告李某聪提供的证据材料1，被告某某物业天津分公司认可真实性，该证据材料与本案有法律关系，可以作为本案证据。对于被告李某聪提供的证据材料2，该证人证言证明的内容没有其他证据佐证，本院对证明内容不予确认。对于被告李某聪提供的证据材料3，虽然原告及被告某房产公司、被告某某物业天津分公司不认可该证据材料的真实性，该证据材料反映的由被告某某物业天津分公司掌握暖气井钥匙的情况已经在庭审中查明，对该证明事实本院予以确认。对于被告李某聪提供的证据材料4，被告某某物业天津分公司认可该证据材料的真实性，但是该证据只能证明被告李某聪向被告某某物业天津分公司要求解决问题，但不能证明被告某某物业天津分公司同意承担责任，对该证据材料被告李某聪欲证明的事实本院不予确认。对于被告李某聪提供的证据材料5、该证据材料与本案争议问题没有关联性，对该证据本院不予确认。

被告某房产公司辩称，原告与被告某房产公司只存在房屋买卖合同关系，故被告某房产公司不是本侵权案件的适格被告，因此不同意原告的诉讼请求。

被告某房产公司为支持其抗辩意见提供证据材料：1、商品房买卖合同，证明被告某房产公司不是本案的适格被告，原告与某房产公司之间只存在商品房买卖的合同关系，与原告所诉的侵权不是同一法律关系，被告某房产公司的合同义务是交付质量合格的房屋，被告某房产公司已完全履行了该项合同义务，与原告不存在合同纠纷；2、天津市建设工程竣工验收备案书，证明诉争房屋的质量符合国家标准，经竣工验收合格，并于2013年5月27日完成建设工程竣工验收备案；3、业主验房登记表，证明交付的房屋没有任何质量问题，被告李某聪验房完毕并予以确认，原告因漏水导致的财产受损与我方无关；4、交房手续进程确认书；5、住宅质量保证书。证据4和5证明原告与被告李某聪已于收房时收取《天津市新建商品住宅质量保证书》，知悉并承诺住宅交付使用后，因用户使用不当或擅自改动结构，造成房屋质量受损或其他用户损失，由责任人承担相应责任。以上证据均提供复印件入卷。

原告对被告某房产公司提供的证据材料的质证意见为：均无异议。

被告李某聪对被告某房产公司提供的证据材料的质证意见为：与本案无关，不发表质证意见。

被告某某物业天津分公司对被告某房产公司提供的证据材料的质证意见为：均无异议。

对于被告某房产公司提供的证据材料1，原告认可该证据材料的真实性，与本案有法律关系，可以作为本案证据。被告某房产公司提供的证据材料2、3、4、5与本案没有直接法律关系，本院不予确认。

被告某某物业天津分公司辩称，本案是财产损害纠纷，与被告某某物业天津分公司不是同一法律关系，如果基于侵权纠纷，则通过本案查明的事实可以证明我公司尽到了充分的管理责任。在被告李自聪装修之前，我公司在装修指南上明确了禁止暖气拆改，李某聪也承诺遵守该要求，漏水是由于被告李某聪擅自拆改暖气且未做封堵措施导致。被告李某聪强调我公司没有尽到物业管理责任，但是没有提供证据证明我公司打开或关闭暖气阀门，因此我公司不应承担责任。

被告某某物业天津分公司为支持其抗辩意见提供证据材料：1、前期物业房屋合同；2、临时管理规约；3、关于物业服务合同、临时管理规约的承诺书；证据材料1、2、3证明某某物业天津分公司不是本案的适格被告，某某物业天津分公司与原告之间只存在物业服务的合同关系，我公司的合同义务是对原告的房屋公共部分及公共设备进行维修、保养、运行管理与服务。与原告所诉的侵权不是同一法律关系。4、装修指南；5、自行装修承诺书；6、装修责任承诺书；7、装修重要提示；8、家庭居室装修管理协议；证据材料4、5、6、7、8证明我公司早已告知用户不得擅自拆改采暖设备，原告、被告李某聪及其他业主已知悉并承诺不擅自拆改采暖设备，私自拆改造成其他业主、公共区域漏水引起的任何问题由业主自己负责。9、通告，证明2013年11月1日，采暖期供暖前，我公司已告知全体业主供暖公司即将对本小区进行打压试水，提醒业主做好防水准备；10、照片，证明原告漏水系被告李某聪擅自拆改采暖设备并未封堵供暖给水管导致。

原告对被告某某物业天津分公司提供的证据材料的质证意见为：均没有异议。

被告李某聪对被告某某物业天津分公司提供的证据材料的质证意见为：1、前期物业房屋合同，真实性认可；2、临时管理规约，真实性认可；3、关于物业服务合同、临时管理规约的承诺书，真实性认可。关联性有异议。4、装修指南，真实性认可。没有被告李某聪的确认，物业没有尽到告知义务；5、自行装修承诺书，真实性认可，关联性有异议。其中未提及关于暖气拆改的问题，只是提示了普通注意事项；6、装修责任承诺书；7、装修重要提示；证据6、7由于没有物业的公章使用真实性不认可；8、家庭居室装修管理协议，真实性有异议。在首页乙方签名处上没有李某聪的签字。最后一页的签字认可；9、通告，与本案无关，不予质证；10、照片，真实性没有异议，关联性有异议。物业公司并非专业的鉴定机构，被告出具的照片不能证明×漏水系由4702拆改暖气所致。

被告某房产公司对被告某某物业天津分公司提供的证据材料的质证意见为：均无异议。

对于被告某某物业天津分公司提供的证据材料1、2、3、4、5、10，原告及被告李某聪、被告某房产公司认可证据材料真实性，与本案有法律关系，可以作为本案证据。被告某某物业天津分公司提供的证据材料6、7、8，被告李某聪不认可真实性，但未提供相反证据，该证据材料可以作为本案证据。被告某某物业天津分公司提供的证据材料9与本案无直接法律关系，本院不予确认。

经审理查明，天津市和平区南京路与长沙路交口西南侧都会轩1号楼--×号房屋（以下简称×号房屋）系原告向被告某房产公司购买的商品房屋，房屋建筑面积67.4平方米。被告某房产公司向原告交付×号房屋后，原告在房管部门进行了所有权预告登记，现尚未发放产权证。天津市和平区南京路与长沙路交口西南侧都会轩1号楼--4702号房屋（以下简称4702号房屋）系被告李某聪向被告某房产公司购买的商品房屋，房屋建筑面积67.4平方米。×号房屋与4702号房屋系上下层相邻关系。×号房屋与4702号房屋所在的天津市和平区南京路与长沙路交口西南侧都会轩小区系被告某房产公司开发建设，被告某某物业天津分公司系该小区物业管理公司。

被告某房产公司向被告李某聪交付4702号房屋后，被告李某聪开始对4702号房屋进行装修，在装修过程中被告李某聪为了刷墙将已经安装好的客厅暖气片拆卸，且拆除后未对暖气进水管道进行封堵。2013年12月23日，暖气水自客厅暖气进水管道漏出后渗漏到原告购买的×号房屋中。当时原告已经对×号房屋完成装修，但尚未入住，根据原告提供的证据4显示为原告房屋进行装修的是天津百盛住房装饰工程有限公司。当日原告进入×号房屋后发现漏水随即通知被告某某物业天津分公司，被告某某物业天津分公司得知后通知被告李某聪到场解决，被告李某聪委托其装修人员李××到4702房屋。2013年12月23日当天李××到4702房屋后与被告某某物业天津分公司工作人员进入4702房屋并发现了房屋内客厅暖气进水管道处向外冒水，随即由被告某某物业天津分公司工作人员将位于47层楼道处的暖气井内4702房屋暖气阀门关闭，后4702房屋内客厅暖气进水管道处不再向外冒水。在庭审中被告某某物业天津分公司自认该暖气井钥匙由其掌握，同时被告某某物业天津分公司提出供暖单位也有该暖气井钥匙，但未提供其他证据证明。因上述漏水发生造成原告×号房屋内被水浸泡，根据原告及被告某某物业天津分公司证据中的被告某某物业天津分公司所拍摄的照片显示原告房屋内厨房地面、客厅地板、客厅墙面、卫生间地面有水痕迹。

发生上述漏水事件后，原告自述在与三被告协商赔偿无果的情况下，自行与天津腾辉装饰工程公司签订了天津市住宅装饰装修工程施工合同，由天津腾辉装饰工程公司对×号房屋进行了修复，具体工程事项见原告提供证据5中天津腾辉装饰工程公司盖章的项目清单。根据原告提供的其与天津腾辉装饰工程公司签订的天津市住宅装饰装修工程施工合同及项目清单显示，工程总价款55376元，开工时间是2014年1月15日，竣工时间是2014年4月15日。天津腾辉装饰工程公司为原告出具了装修费55376元的收据。在案件审理中，原告未提供天津腾辉装饰工程公司出具的正式发票，也未能让天津腾辉装饰工程公司相关工作人员到庭接受质询。原告完成上述工程后，2014年11月30日，原告所在46层的4605号房屋暖气管道阀门发生漏水，漏水通过楼道蔓延到原告房屋内，造成原告房屋内装修被水浸泡，现×房屋内房屋内被水浸泡痕迹系由2014年11月30日漏水造成。

另查，针对被告李某聪提出的其在拆卸4702号房屋暖气设施前已经向被告某某物业天津分公司提出备案，并由被告某某物业天津分公司人员将47层暖气井内4702号房屋暖气阀门关闭的抗辩理由，被告提供其聘请的装修人员李××的证人证言进行证明并要求法院调取前期物业服务合同、4702室装饰装修管理服务协议、2013年12月23日事发当晚，采暖间区域的监控录像、当月暖气报修及维修记录。经本院向被告某某物业天津分公司询问，被告某某物业天津分公司称该公司只能保留一个月的监控录像，故无法提供2013年12月23日事发当晚的录像。关于保修记录，该公司只能找到2014年3月被告李某聪保修要求开启暖气阀门的记录，并无其他暖气报修及维修记录。在被告某某物业天津分公司提供的证据中，提交了前期物业服务合同以及家庭居室装修管理协议。在被告某某物业天津分公司提供的家庭居室装修管理协议中第2.3条规定，未经批准严禁随意拆、改、移、换房屋中原配的供暖…等公用管线设备、设施。被告李某聪在该家庭居室装修管理协议最后一页业主和装修承包商负责人两处签字，该家庭居室装修管理协议共计三页，被告某某物业天津分公司在该协议上加盖了骑缝章。

上述事实，有当事人的当庭陈述，原告提交证据经当庭质证，本院予以确认。

本院认为,当事人的合法权益受法律保护。通过本案庭审调查，原告购买的×号房屋在2013年12月23日因被告李某聪购买的4702号房屋暖气跑水造成漏水损害的事实，本案三被告均予以承认。现原、被告争议的焦点问题是1、原告遭受的漏水损失应由哪方承担责任；2、原告因本次漏水遭受的损失具体数额。

对于原告遭受的漏水损失应由哪方承担责任的焦点问题，首先，造成漏水的直接原因是被告李某聪在装修过程中将4702号房屋暖气片拆卸且未对进水管道进行封堵。在供暖期间，被告李某聪的该行为具有高度危险性，而其并未尽到相应的注意义务。关于被告李某聪提出的其在拆卸前已经向被告某某物业天津分公司备案，并由被告某某物业天津分公司将47层暖气井内4702号房屋暖气阀门关闭，因此被告李某聪没有过错的免责抗辩理由，现被告李某聪仅能提供证人李××的证言进行证明，没有其他相关证据进行佐证，无法形成证据链证明被告李某聪主张的该事实。对于被告李某聪提出的要求被告某某物业天津分公司提供的2013年12月23日事发当晚，采暖间区域的监控录像、当月暖气报修及维修记录的请求，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条的规定，有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立，现被告李某聪并未提供确凿证据证明被告某某物业天津分公司掌握上述证据，因此本院亦无法苛责被告某某物业天津分公司提供上述证据。综上，被告李某聪未尽到其应尽的注意义务，其提出的免责事由亦不能成立，被告李某聪的行为具有过错，给原告造成损失，因对原告损失承担赔偿责任。

其次，对于被告某房产公司是否应对原告损失承担赔偿责任的问题，被告某房产公司与原告、被告李某聪均为商品房买卖关系，其在向原告及被告李某聪交付商品房后，对原告及被告李某聪负有房屋质量的保修责任，但不对原告、被告李某聪使用房屋承担管理责任，因此被告某房产公司不应对原告损失承担赔偿责任。

再次，对于被告某某物业天津分公司是否应对原告损失承担赔偿责任的问题，根据被告某某物业天津分公司提供的家庭居室装修管理协议显示，被告某某物业天津分公司已经明确告知被告李某聪在装修中不得拆改房屋内原配供暖设施，被告某某物业天津分公司已经在事前尽到了告知义务。在发生漏水事后，被告某某物业天津分公司也积极配合通知被告李某聪并协助关闭4702房屋暖气阀门，其亦尽到了应尽的管理义务。因此被告某某物业天津分公司不应对原告损失承担赔偿责任。

对于原告因本次漏水遭受的损失具体数额的焦点问题，根据原告自述，其在发生本案漏水事件后自行对×房屋进行了维修，现×房屋情况并非本案漏水事件造成，因此不能通过鉴定现×房屋情况评估原告损失具体数额。在这种情况下，原告必须提供其修复工程的确凿证据来证明其损失具体数额。对此原告提供了证据材料4、5加以证明。对于原告提供的证据材料4，原告自述为原告第一次装修中天津百盛住房装饰工程有限公司进行的相关事项的项目清单。对于原告提供的证据材料5中的项目清单，原告自述为原告在发生本次漏水后聘请天津腾辉装饰工程公司进行修复工程的项目清单。分析上述两份证据材料，该两份项目清单的格式、序号、项目先后顺序、工程量、单价、使用品牌、工程施工期间均绝对统一，而两次施工相隔半年，两个实际施工方天津百盛住房装饰工程有限公司和天津腾辉装饰工程公司原告又自述没有任何关联，该两份证据材料所反映的情况与常理不合，结合庭审中原告未能提供其支付工程款的正规发票以及未能让天津腾辉装饰工程公司相关工作人员到庭接受质询的情形，本院对原告提出的其对×号房屋漏水后修复支付了55376元的诉讼主张不予采信。对于原告提出的因漏水造成的租金损失57600元的诉讼主张，原告未提供因漏水在外实际租房的相关证据，且在庭审中表示其主张的租金损失系房屋无法对外出租的损失。原告主张的该损失并非因本案漏水损害造成的直接损失，因此对于原告提出的租金损失57600元的诉讼主张，本院不能予以支持。虽然通过以上分析，原告主张的两项损失均不能体现原告遭受损失的具体数额，但鉴于本案漏水事件确实对原告造成了房屋装修损失，对于该损失数额，本院结合原告及被告某某物业天津分公司证据中的被告某某物业天津分公司所拍摄的照片所显示的原告房屋内漏水情况酌情考虑，应由过错方向原告赔偿18000元为宜。结合以上对第一项焦点问题的分析，本院认为，被告李某聪应当就其房屋内暖气跑水造成原告损失赔偿18000元。

综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十三条，《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款，第十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定之规定》第二条、第七十五条之规定，判决如下：

一、本判决生效之日起十五日内，被告李某聪一次性给付原告李某君因暖气跑水造成原告李某君财产损失18000元；

二、驳回原告其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案诉讼受理费2560元，减半收取1280元，由原告负担1076元，由被告李某聪负担204元（被告李某聪于本判决生效之日起十五日内直接给付原告）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。

代理审判员　喻润东

二〇一五年二月二十八日

书　记　员　高汐滢

财产损害  赔偿纠纷