江苏省宜兴市人民法院

民事判决书

（2014）宜民初字第2014号

原告杨某。

委托代理人吴燕，江苏漫修（宜兴）律师事务所律师。

委托代理人过巍，江苏漫修（宜兴）律师事务所律师。

被告江苏某某房地产开发有限公司，住所地新城绿园小区综合商住楼。

法定代表人承某，该公司董事长。

委托代理人朱建平，江苏天哲（宜兴）律师事务所律师。

委托代理人吴庆，江苏天哲（宜兴）律师事务所律师。

原告杨某与被告江苏某某房地产开发有限公司（以下简称某房产公司）债权转让合同纠纷一案，本院于2014年9月16日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序，分别于2014年12月29日、2015年3月30日、2015年5月14日公开开庭进行了审理。原告杨某的委托代理人过巍均到庭参加了庭审，被告某房产公司的委托代理人吴庆到庭参加了后两次庭审。本案现已审理终结。

原告杨某诉称：2012年8月2日，他向被告某房产公司预付购房款3900万元，用于购买被告某房产公司开发的东来商务港住宅、公寓及车库。2012年9月至2014年1月期间，被告某房产公司按照他的要求陆续交付了部分住宅房、公寓楼，但此后被告不再交付其余住宅房、公寓及车位。他多次要求被告某房产公司按约交付该部分价值1814.5481万元的商品房及车位，某房产公司均置之不理。为了维护自身的合法权益，故诉至法院，要求判令：1、被告某房产公司按约交付东来商务港住宅8套、公寓1套及车位10个；如不能交付，则返还不能交付部分房屋及车位的购房款1814.5481万元；2、本案诉讼费用由被告某房产公司承担。

被告某房产公司辩称：1、原告杨某诉讼请求不明确，要求明确诉讼请求；2、双方之间不存在商品房预售合同关系，他公司未收到原告杨某通过转账形式支付的3900万元购房款。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。

经审理查明，2012年8月2日，某房产公司出具收款收据一份，载明：缴款单位杨某，收款方式转账，人民币（大写）叁仟玖百万元整，收款事由预交房款（不退现金）。某房产公司在该份收款收据上加盖公司财务章。

另查明：2013年12月19日、12月25日，某房产公司与马玉宇签订商品房买卖合同五份，房号分别为506-2020、506-2115、506-2116、510-5-2101、506-2120，房屋总价分别为163.1556万元、72.6228万元、81.8058万元、208.9487万元、164.5175万元，并分别开具了不动产统一发票；2014年1月7日，某房产公司与杨惠签订商品房买卖合同三份，房号分别为510-5-1301、510-5-1501、510-5-1302，房屋总价分别为193.4423万元、197.3189万元、185.8493万元，并分别开具了不动产统一发票；2014年1月7日，某房产公司与李汉平签订商品房买卖合同一份，房号为510-5-2001，房屋总价为207.0104万元；2013年9月1日，某房产公司与钱欣妤签订商品房买卖合同一份，房号为1707，房屋总价为203.2715万元；2013年3月11日，某房产公司亦开具不动产统一发票给张霁，房号为1407，房屋总价为197.3966万元；2012年9月19日，某房产公司与杨惠签订商品房买卖合同一份，房号为1607，房屋价格为201.3132万元。以上房屋总价为2076.6526万元。

上述事实，有收款收据、商品房买卖合同、销售不动产统一发票、杨某提供的已办理手续房屋清单及本院庭审笔录等证据在卷佐证。

审理中，某房产公司对杨某提供的3900万元收款收据存在异议并认为：对于该份3900万元的收款收据真实性形式上没有异议，但收据上明确收款方式为转账，公司并未收到杨某转账的3900万元。为了证明本案3900万元房款收款收据的形成过程，杨某提供了2012年2月9日协议书一份，该协议书载明：“甲方：江苏友邦投资担保有限公司，乙方：宜兴市金长城担保有限公司。甲乙双方协商一致，订立本协议书。……一、双方确认，截止2012年1月31日，甲方尚欠乙方借款本金5000万元整，订立本协议书时，甲方已将2012年1月31日前的利息支付给乙方。……”江苏友邦投资担保有限公司、张伟良，宜兴市金长城担保有限公司、杨某均在该份协议书上签字确认。对此，本院向张伟良进行调查核实，张伟良陈述：2012年2月9日的协议书是友邦公司与金长城公司经过对账之后出具的；友邦公司与某房产公司之间存在债权债务关系，某房产公司欠他和友邦公司大概8千万元左右，具体数字由于时间过长，已经记不清楚了；3900万元债权是他转给金长城公司，也就是杨某的；他当面和承某（承某是某房产公司的董事长）交代清楚了，把3900万元债权转让给杨某的，某房产公司的承某当面也是认可的；当时三方没有签订债权转让协议，事后补签了，杨某已经将该份协议交给某房产公司承某了，所签的这份协议我是知晓的，也是认可的；2012年8月2日某房产公司出具的3900万元收款收据，他也是知晓的，也看到的；这种债权转让的形式，他的其他三个债权人也是这种收款收据的形式，但至今他也未听到过其他三个债权人与某房产公司发生纠纷；某房产公司欠他款项，经过协商确认一致后，他将某房产公司的3900万元债权转让给杨某，承某也表示同意，所以某房产公司出具了3900万元的收款收据，并约定以房屋来抵给杨某，经过这次债权转让之后，他和某房产公司、承某之间的债权债务关系已经结清了。对此，某房产公司质证后认为：对该份协议书的真实性没有异议，但对其关联性和证明目的有异议，协议上的主体与本案毫无关系，具体要等核实之后确认；张伟良的陈述，根据某房产公司的反馈，不予认可，不是事实。协议书经过核实后，某房产公司未在7日之内向本院提交书面意见。杨某对张伟良的陈述予以认可。

审理中，某房产公司认为杨某的诉讼请求不明确，要求杨某明确诉讼请求。杨某则认为：其按照某房产公司提供的东来商务港房产明细表上的价格予以履行；某房产公司已经交付了明细表上的部分房产。为了证明自己的观点，杨某向本院提供了：1、东来国际商务港房屋明细表复印件一份；2、明细表中载明的部分房屋的买卖合同复印件、发票原件；3、维修基金缴款依据、物业费缴款依据。上述证据经过质证，某房产公司认为：对于房屋明细表的真实性、关联性、证明目的均不予认可；对于发票的真实性没有异议，商品房合同是复印件无法质证，且购房者是马玉宇、李汉平、杨惠、钱欣妤、张霁，与本案无关，公司保留追索购房款的权利；维修基金缴款收据、物业费收据等真实性无异议，但与本案无关。

审理中，本院根据杨某申请向马玉宇、杨惠进行调查。马玉宇在调查笔录中陈述：她是杨某公司的员工；杨某和承某约定用房子来抵3900万元的债务，杨某说要把房子一套一套的签下来，害怕承某不守承诺，所以喊她和其他几个人一起去签购房合同的；她是在2013年12月签订的合同，一共签订了5套，具体的房号是2115、2116、2120、2020、2101，均已经签订了合同；上述5套房屋手续均已完备，并已进行了签订，发票也已经开具；这5套房屋真实所有者均是杨某，她只是代杨某签订合同的，权利所有人都是杨某。杨惠陈述：她是杨某的妹妹；当时承某和杨某约定用房屋来抵3900万元债权，杨某喊她去签购房合同的；她一共签了4套，2012年12月19日的签了1607号，2014年1月7日签了3套，房号为1301、1302、1501号，都签订了合同；上述4套房屋均已经网签，开具了发票；这4套房屋所有权人都是杨某，她仅仅是代杨某签字的；2012年9月19日的1607号房屋，当时杨某需要用钱，所以用房子贷款，银行要审查首付，所以杨某的公司代付了首付，后以她丈夫李越的名义贷款80万元，银行贷款和首付到了某房产公司的账户上之后，又全部返还给了杨某。马玉宇、杨惠的调查笔录经过质证，杨某认为：真实性无异议，证明了他提供的12套房产确实是某房产公司为了履行3900万元预交房款而进行的交付。某房产公司认为：对笔录的真实性无异议，但与事实不符，马玉宇是杨某公司的员工，杨惠是杨某的妹妹，对其证明效力存在异议，没有证明力。

为了进一步证明自己的观点，杨某向本院提供了：付款的Pos机凭条3份、银行贷款的借款借据2份、银行的贷方凭证1份、进账单1份、本票1张，银行明细4份。证明本案所涉的杨惠签订的1607号房屋、张霁签订的1407号房屋、钱欣妤签订的1707号房屋，三套房子是贷款的；这三套房的首付和银行贷款支付给某房产公司之后，某房产公司又通过银行汇款的形式将款项返还给了他，这从侧面证明某房产公司认可3900万元预付房款的收据，并且按收据的义务向他履行房屋交付的义务。某房产公司质证后认为：对于复印件的真实性无法确认，转账记录暂时无法证明某房产公司将款项打给杨某，且该组证据与本案无关联；退一步讲，某房产公司为何将上述款项打给杨某，与本案杨某、某房产公司存在房屋买卖合同关系没有任何关联；具体质证意见回去核实之后出具书面意见。某房产公司庭审后7日内并未出具书面意见。

审理中，本院前往宜兴市房屋产权监理中心进行调查，房产部门出具情况说明一份，该说明证实东来国际商务港1408、1508、1608、1708、1807、1808、1907、1908、2022号房屋情况，上述房屋现均已无法交付。

本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，某房产公司称没有收到杨某的3900万元转帐，但又向杨某开具的3900万元购房款收款收据，本院依据杨某提供的协议书及张伟良的陈述等，可以认定某房产公司、张伟良、杨某三方存在事实上的债权转让关系，张伟良将其对某房产公司的3900万元债权转让给杨某，某房产公司即向杨某开具了3900万元购房款收款收据的事实。杨某在庭审中提供的房产明细单、房屋买卖合同、发票、维修金票据、物业费票据、银行贷款的相关手续，可以进一步证明某房产公司为履行3900万元债务已经向杨某交付了12套房屋的事实（房号分别为506-2020、506-2115、506-2116、510-5-2101、506-2120、510-5-1301、510-5-1501、510-5-1302、510-5-2001、1407、1607、1707号）。虽上述房屋的买卖合同为复印件且买卖合同签订人并非杨某，但马玉宇、杨惠均称其所签订的房屋买卖合同均是代杨某所签，所签房屋的权利所有人均为杨某，且杨某持有上述房屋不动产发票的原件，故某房产公司的抗辩与事实不符，本院不予采信。根据已经交付房屋的开具发票的票面金额，已经交付房屋的价值总计为2076.6526万元。现明细单上的1408、1508、1608、1708、1807、1808、1907、1908、2022号房屋已无法交付，革除已经交付的房屋金额后，某房产公司尚应向杨某返还1823.3474万元，现杨某主张返还1814.5481万元，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条之规定，判决如下：

某房产公司于本判决发生法律效力之日起十日内向杨某返还1814.5481万元。

如某房产公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费13.0673万元，由某房产公司负担。该款已由杨某垫付，某房产公司于判决发生效力之日起十日内直接将该款支付给杨某。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（开户名称：江苏省无锡市中级人民法院，开户行：中国工商银行无锡城中支行，账号：11×××05）。

审　判　长　方志林

代理审判员　吴时力

人民陪审员　许媛媛

二〇一五年十一月一日

书　记　员　刘　越

债权转让