广东省肇庆市端州区人民法院

民事判决书

（2015）肇端法民二初字第41号

原告：钟某某，男，汉族，住广东省四会市东城区窦口居委会四会。

委托代理人：陈飞宇，系广东端庆律师事务所律师。

被告：肇庆市某房地产开发有限公司，住所地广东省肇庆市端州区。

法定代表人：伍某某，该公司总经理。

委托代理人：李炳球、陈淑欢，均系广东勤思进律师事务所律师。

原告诉被告商品房预售合同纠纷一案，本院在2014年12月1日立案受理后，依法由审判员杜宁光独任审判，于2015年2月2日公开开庭进行了审理。原告钟某某及其委托代理人陈飞宇，被告委托代理人李炳球、陈淑欢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称，原告于2013年8月6日与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：2013080638268***，以下简称“合同”）。合同约定：原告以763722元购买被告处的肇庆市端州区二塔路东侧江南美誉楼盘第*幢第*层*号房。被告应当在2013年12月31日前，将本合同约定的商品房交付原告使用。被告逾期交房的，逾期不超过90日的，自合同规定的最后交楼期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告依约支付首期款233722元，余款530000元通过办理银行按揭贷款向被告付清。但被告直至起诉之日都没有依约向原告交付楼房。原告认为：原告与被告之间的商品房买卖关系依法受法律保护，原告依约向被告支付购房款，被告应该依约履行交房义务。被告违反合同约定的，依法应该承担违约责任。为此请求：1、被告向原告支付逾期交楼违约金25508.31元（763722元×334天（2013年12月31日至2014年11月30日）×万分之一］；被告从2014年12月1日开始按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，直至实际交楼之日止；2、被告承担本案全部诉讼费用。

被告辩称：诉争房屋已经竣工验收，符合交房条件，并在约定交房之日前已经向原告通知收楼。至于工程竣工验收备案手续是由于政府部门迟延有关文件批准导致延误，责任不在被告方面。因此，被告已按照合同约定履行义务，不存在违约，不应承担违约责任。请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。

经审理查明：2013年8月6日，原告与被告签订合同编号2013080638268574的《商品房买卖合同》一份，约定原告向被告购买肇庆市端州区二塔路东侧江南美誉楼盘第1幢第九层910号房，房屋总价款763722元。合同在“交付期限”的第八条对交付楼房进行约定：“出买人应当在2013-12-31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1、4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”；而1、4种条件为：“1、该商品房经验收合格”、“4、‘该商品房经验收合格’，是指该商品房建设单位已经在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续”。合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：“双方议定，逾期不超过90日的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金。逾期超过90日的，买受人可解除合同，但应当在十个工作日内书面提出；该期限内没有提出的，合同继续履行”。同时，合同在第十条“规划、设计变更的约定”中约定：“该商品房预售后，出卖人不得擅自变更该商品房项目的规划、设计。确需变更的，出卖人应书面征得买受人同意”。合同签订后，原告依约付清全部购房款763722元。2013年12月24日，被告以挂号信的形式向原告发出收楼通知，要求原告到被告处接收商品房。原告以商品房没有在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续、交付商品房不符合合同约定的条件为由向被告拒绝收房。为被告是否“办理了工程竣工验收备案手续”问题，原告于2014年9月23日向肇庆市住房和城乡建设局申请信息公开，该局于同年9月29日书面答复称：“经查，截至2014年9月23日，江南美誉第1幢工程暂未办理竣工验收备案手续，你申请公开的‘肇庆市端州区二塔路江南美誉第1幢竣工验收备案表’的政府信息不存在。”至庭审辩论终结时，被告仍未向本院提交向相关部门备案的手续等相关证据。

上述事实，有2013年8月6日签订《商品房买卖合同》、2014年9月29日肇庆市住房和城乡建设局书面答复、2013年12月20日被告收楼通知的挂号信、被告提供的证据若干份等证据材料和当事人陈述在案佐证。

本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原、被告于2013年8月6日签订的《商品房买卖合同》是双方当事人平等、自愿签订的，没有违反法律法规的强制性规定，为合法有效的合同，对各方当事人具有约束力，双方应当依照合同约定承担责任和履行义务。在诉讼中，原、被告对于房款的交付没有异议，本院予以认可。但双方对商品房的交付存在分歧，原告以合同中约定“在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续”为据认为，被告至今没有在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，其商品房明显不符合双方合同约定的交房条件，至今尚未收楼，被告承担违约责任；而被告则认为，房屋已经工程竣工验收合格，符合合同交付使用的条件，在交楼期限前通过挂号信形式通知原告收房，故本案不存在逾期交楼的问题；同时亦向当地建设行政主管部门办理了工程竣工备案，只是因政府部门迟延有关文件批准导致延误，但可以免除违约责任。在诉讼中，原、被告对于商品房的交付须符合合同关于“该商品房经验收合格”这一条件没有异议，但对“在当地建设行政主管部门办理了工程竣工验收备案手续”的理解上存在争议。本院认为，虽然该商品房已经工程竣工验收合格，但根据《商品房买卖合同》的约定，还应向建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续商品房才符合交付的条件，而在本案辩论终结前，仍未见被告提交已办理或正在办理工程竣工验收备案手续的依据，故原告认为被告商品房的交付不符合合同约定的条件而拒绝收楼的行为是恰当的；被告认为工程竣工验收备案手续尚在办理中、不构成违约、不应承担违约责任的抗辩，但并未提供证据予以证实，属举证不能，依法承担举证不能的法律责任。被告应依合同约定于2013年12月31日前将经验收合格的商品房交付原告使用，但直至本案辩论终结前，都没有交付符合合同约定的商品房给原告使用，已构成违约，应承担相应的违约责任；截止2014年11月30日，已逾期交楼334天，依照合同约定的标准计算违约金为25508.31元（763722元×334日×万分之一／日），原告要求被告支付逾期交楼违约金的诉讼请求，本院予以支持；至于要求被告承担2014年12月1日至实际交房之日的违约金也符合双方在《商品房买卖合同》中的约定，本院对原告该部分请求亦予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：

一、被告肇庆市某房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付原告钟某某至2014年11月30日逾期交楼违约金25508.31元。

二、被告肇庆市某房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内，向原告钟某某支付从2014年12月1日起至实际交楼之日止的已交付房价款（763722元）每日万分之一的违约金。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费432元，因适用简易程序而减半收取216元，由被告肇庆市某房地产开发有限公司负担。原告已向本院交纳上述费用，本院不予退回，由被告在履行上列给付义务时一并支付给原告。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。

当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额向肇庆市中级人民法院预交相应的受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。

审判员　　杜宁光

二〇一五年二月九日

书记员　　钱颖连

商品房预售合同纠纷