黑龙江省鸡西市鸡冠区人民法院

民事判决书

（2015）鸡冠民初字第1001号

原告周某某，男。

委托代理人张迎全，男，黑龙江省雪原律师事务所律师。

被告牡丹江某某房地产开发有限公司。

法定代表人李某某，男，董事长。

委托代理人杨某某，男。

原告周某某与被告牡丹江某某房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月8日立案受理，依法组成合议庭于2015年12月14日、12月29日公开开庭进行了审理。人民陪审员参与本案事实认定。原告周某某及其委托代理人张迎全、被告牡丹江某某房地产开发有限公司的委托代理人杨某某到庭参加诉讼。2015年7月15日，根据原告的申请，本院依法作出诉讼保全裁定。2015年9月1日至2015年10月31日、2015年12月29日至2016年1月12日为双方当事人自行和解时间。本案现已审理终结。

原告周某某诉称，2013年8月14日，原、被告签订商品房买卖协议书，原告购买被告在鸡冠区文化路新区A-08地块开发的星河公馆小区某号楼某单元某层某号，建筑面积152.26平方米的住宅一户。协议约定，被告确保在2014年12月30日前完全竣工交付，并约定被告违反本协议约定，从违约之日起，日赔偿购房者已实际交纳购房款总额按中国人民银行同期贷款利率4倍的标准计算违约金。合同签订后，被告计算原告应当交纳房款的数额，原告向被告交纳购房款569452元，被告向原告出具购房资金结算票据。但是，星河公馆某号楼至今没有完全竣工，被告未向原告交付原告购买的住宅，在原告督促被告交付房屋未果的情况下，原告诉至法院，要求判决解除原、被告于2013年8月14日签订的商品房买卖协议书，判令被告返还购房款569452元并支付相应的违约金，并由被告承担本案的诉讼费用。

被告牡丹江某某房地产开发有限公司辩称，一、原、被告不是房屋买卖合同关系，而是建设工程施工合同关系。2012年9月23日，被告与哈尔滨市某建筑有限责任公司签订施工合同书，由哈尔滨市某建筑有限责任公司为被告施工开发楼盘。工期为2012年10月1日至2013年12月30日。2013年8月14日，哈尔滨市某建筑有限责任公司星河公馆项目负责人温某某请求被告以房屋为其融资担保，期限为1个月，如果到期未能退还担保物可将担保物即星河公馆小区某号楼某某号、某号，面积均为152.26平方米的楼房抵作工程款，被告与温某某签订协议，温某某为被告出具收到两套房屋价款为1166310元的收据。温某某于2013年9月23日将9号楼某号房屋指定为原告名下，被告出具单位间往来资金结算票据。因此，被告与原告不存在房屋买卖合同关系，而是建设工程施工合同关系。二、原告不具备诉讼主体资格。由于哈尔滨市某建筑有限责任公司逾期竣工其承包工程，导致包括原告房屋在内的楼房至今无法交付入住，哈尔滨市某建筑有限责任公司向被告主张逾期入住违约责任是不可接受的，且被告与哈尔滨市某建筑有限责任公司的基本建设施工合同关系仍未解除，原告起诉主体不适格。温某某将被告抵顶工程款的房屋交付任何单位或个人均与被告无关，被告作为有资质、有预售商品房许可的房地产开发企业为温某某指定的人或单位出具单位间预售款票据和非正式的商品房买卖协议无可非议，原、被告之间不存在买卖关系，而是建设工程施工合同关系。三、被告对原告不顾事实滥用诉权，恣意查封被告财产的行为保留提起诉讼或反诉的权利。被告没有收到原告交纳的购房款，被告向原告出具的协议和收据是单位间往来资金结算票据并注明单位间预售款而非商品房买卖票据和备案合同，原告不具备商品房买卖合同作为买受人的资格和主体。

本案争议的焦点问题是：1、原、被告签订的商品房买卖协议是否合法有效；2、原告的诉讼请求应否得到法律支持。围绕争议焦点问题，原、被告在开庭审理时进行了举证、质证。

原告周某某向本院提交的证据有：

2013年8月14日原、被告签订的商品房买卖协议书复印件一份、2013年9月23日被告出具的黑龙江省单位往来资金结算票据复印件一份，证实1、2013年8月14日原、被告签订了商品房买卖协议书，合同约定原告购买被告在鸡冠区文化路新区A—08地块开发的星河公馆小区某号楼某单元某层某号，建筑面积为152.26平方米的住宅一户，协议约定被告在2014年12月30日前完全竣工交付。如被告违约，自违约之日起，以原告已实际缴纳购房款总额为基数按人民银行同期贷款利率4倍标准计算原告的损失。合同签订后，原告向被告交付房款569452元，被告为原告出具了购房资金结算票据。2、被告至今未向原告交付房屋，原告的诉讼请求应当给予支持。

对原告提交的证据，被告对真实性无异议，对证实的问题有异议，提出被告与原告不存在房屋买卖，原告所交款项也未交给被告，因被告具有商品房销售许可资质，因此，原告向法庭提交的商品房买卖协议是被告与施工单位哈尔滨市某建筑工程有限责任公司施工合同的附件，抵顶工程款的凭证，且对诉争房屋另有协议约定，所以原、被告不存在商品房买卖合同关系，而是建设工程施工合同关系，原告的诉讼主体不适格，原告对其所谓的损失不应当也无权向被告主张。

被告牡丹江某某房地产开发有限公司向本院提交的证据有：

证据一、施工合同书复印件一份，证实2012年9月23日被告与哈尔滨市某建筑工程有限责任公司签订星河公馆4、5、8、9号楼土建施工合同书，该协议由项目负责人温某某签字，工期自2012年10月1日至2013年12月30日。现发包工程尚未全部完工。

证据二、协议书复印件一份，证实2013年8月14日被告与温某某签订协议，协议约定被告为温某某提供两套住宅作融资担保，一套是某号楼某某号，面积为152.26平方米，另一套是某号楼某号，面积为152.26平方米，约定融资期限为一个月，如到期不能退还担保房屋，被告有权将两套房屋抵作工程款，两套房屋中的某号即本案诉争房屋是顶账房屋。原告取得的该房屋不是从被告售楼处取得，而被告作为开发商，具备出具购房协议和商品房的资质，原、被告不是房屋买卖关系，所以原告不能作为买受人向被告主张任何权利。

证据三、收据复印件两张、单位往来资金结算票据复印件三张，证实被告按照温某某的要求于2013年9月23日出具某号房屋结算票据一张，于2013年9月24日出具K某号车库资金结算票据一张，该两份证据虽然分别写明交款人或交款单位是原告和原告的女儿，但被告与原告及其女儿周某某之间没有该房屋和车库的交易行为，被告更未从原告处取得购房款，所以原、被告之间没有买卖关系，原告诉争房屋的款额交给了温某某，温某某指定将诉争房屋记载在原告名下，该组证据中有两张结算票据开在周某某名下，原、被告之间不存在买卖关系，原告当然不能作为买受人向被告主张所谓的逾期入住违约金。两张收据能证实被告将诉争房屋抵顶工程款，而被告与原告之间的买卖协议只是作为一个凭证，抵顶工程款并不具备房屋买卖的实际意义，事实上原告诉争房屋款项也确实未交付给被告。

证据四、商品房预售许可证明复印件一份，证实本案诉争房屋被告有预售许可资格。

对被告提交的证据一，原告对真实性问题不发表意见，对证实的问题有异议，提出与原告无关，且不是围绕争议焦点进行的举证，本着合同相对性的原则，不能对抗双方签订的合同，如果是建筑商违约导致被告不能交付房屋，被告也应当向原告承担违约责任。对证据二，原告对真实性不发表意见，对证实的问题有异议，提出如果协议是真实的，也只能约束协议双方与原告无关，原告是从被告处购买房屋，是被告给原告出具的收据，被告应当履行合同义务，该证据不能免除被告的交付义务。对证据三中交款人为周某某的结算票据无异议，但对该票据中金额一栏中标注着哈某建有异议，提出这份记账联与原告手中的收据联不一致，对其他四张票据的真实性不发表质证意见，认为与本案无关，提出原告不认识温某某，原告是与被告签订的买卖合同，钱款是到售楼处按照售楼员指定的账户进行银行转账交付，并经被告确认后向原告出具的收据联，收据联上收款单位是被告，收款人是被告的工作人员，该组证据不能够支持被告的反驳意见。对证据四的真实性及证实的问题均无异议。

2015年12月18日，本院依法向承建星河公馆小区4号楼、5号楼、8号楼、9号楼的哈尔滨市某建筑工程有限责任公司的项目负责人温某某询问并制作询问笔录，温某某表示原告对于本案诉争房屋系抹账房的事实是明知的，温某某收到原告向其交纳的本案诉争房屋的购房款，具体数额记不清了，购房款数额以被告向原告出具的购房款发票为准，是被告向原告出具购房协议及购房款发票。温某某对被告将本案诉争房屋作为工程款抵顶给他无异议，但称并未与被告签订过融资担保协议书，并称被告抵顶工程款的房屋有个大合同，不可能单独拿出两户房屋签订一份协议书。原告对询问笔录无异议，被告对询问笔录中温某某称未与被告签订融资担保协议有异议，提出这份融资担保协议是温某某签订的，温某某将该份融资担保协议作为证据在另一个案件中向法庭提交来主张其工程款，对询问笔录的其他内容无异议。

本院经过审查核实，认证如下：对于原告提交的证据，被告对真实性无异议，本院对证据本身予以确认。被告对证实的问题有异议，因原告在庭审中认可其将购房款打入温某某的账号，故对原告证实其购房款交付被告的证明目的不予确认。因被告对其与原告签订商品房买卖协议的事实及合同内容无异议，故对原告的其他证明目的予以确认。对被告提交的证据一，因该证据系被告与建筑单位签订的施工合同与本案无关，故对证据一不予认证。对证据二，原告对真实性不予质证，诉讼中，本院依法向温某某核实该份证据的真实性，温某某虽不认可其与被告签订融资协议，但在本院受理的牡丹江某某房地产开发有限公司诉哈尔滨市某建筑工程有限责任公司、温某某建设工程施工合同纠纷一案中，哈尔滨市某建筑工程有限责任公司将该证据向法庭提交，温某某在质证时对该份证据的真实性无异议，故对证据二本身予以确认。因被告在明知原告未向其交付本案诉争房屋的购房款的情况下与原告签订商品房买卖协议书并向原告出具购房款结算票据，应认定被告同意向原告履行交付义务并按协议约定承担违约责任，故对被告证实原告无权向其主张任何权利的证明目的不予确认，对其他证明目的予以确认。对证据三，该证据中两张交款单位（交款人）为周某某的黑龙江省单位往来资金结算票据及2013年9月24日的某号车库收据与本案无关，本院不予认证。原告对交款单位（交款人）为周某某的黑龙江省单位往来资金结算票据无异议，对温某某出具的收据不予质证，认为与本案无关，因原告虽从温某某处购买本案诉争房屋，并将购房款打入温某某的账户内，但被告向原告出具商品房买卖协议书及购房款结算票据，应认定被告同意向原告履行交付义务并按协议约定承担违约责任，故对证据三的证明目的不予确认。对证据四，原告对真实性及证实的问题均无异议，本院予以确认。

2015年12月18日，本院对温某某所作的询问笔录，原告无异议，被告有异议，因温某某在本院受理的牡丹江某某房地产开发有限公司诉哈尔滨市某建筑工程有限责任公司、温某某建设工程施工合同纠纷一案中，哈尔滨市某建筑工程有限责任公司将该份融资担保协议书作为证据向法庭提交，温某某在质证时对该份证据的真实性无异议，故对温某某的询问笔录中不认可其与被告签订融资担保协议的内容不予确认，对其他内容予以确认。

根据以上所确认的证据及当事人的当庭陈述，本院认定案件事实如下，被告牡丹江某某房地产开发有限公司系鸡西市鸡冠区星河公馆（以下简称星河公馆）的开发商。被告将本案诉争房屋作为工程款抵顶给案外人温某某。温某某系承建星河公馆4号楼、5号楼、8号楼、9号楼的哈尔滨市某建筑工程有限责任公司的项目负责人。原告周某某从温某某处购买了本案诉争房屋，并将购房款569452元汇入温某某的账号内。2013年8月14日，原、被告签订商品房买卖协议书，约定：“……第三条：出卖人所建“星河公馆”位于鸡冠新区A-08块。出卖人确保星河公馆于2014年12月30日前完全竣工。出卖人交付房屋面积以房产部门测绘为准，多退少补。第四条：1、购买人所购房屋为某号楼某单元某层某号，设计面积152.26平方米，……第五条：出卖人违反本协议约定，从违约之日起，日赔偿购房者已实际交纳购房款总额按人民银行同期贷款利率4倍标准计算的违约金（个别条款中有对违约责任特别约定的，按特别约定）……”。被告于2013年9月23日为原告出具单位间预收款结算票据金额为569452元。因被告开发的星河公馆某号楼工程没有竣工，被告未按照双方签订的商品房买卖协议书中约定的2014年12月30日前向原告交付房屋，原告诉至法院。庭审中，原、被告认可星河公馆某号楼至今仍未竣工。本案审理过程中，经原告申请并提供担保，本院于2015年7月15日预查封被告牡丹江某某房地产开发有限公司开发的星河公馆A某号楼X号、建筑面积为154.98平方米的住宅楼房一户，并查封原告周某某提供担保的房屋所有权人为周某甲位于鸡西市鸡冠区园丁小区、建筑面积为65.98平方米、房屋所有权证号为鸡西市房权证鸡冠房字第××号私有房屋；所有权人为孔某某位于鸡西市鸡冠区东风办桥东、建筑面积为46.69平方米、房屋所有权证号为鸡房证字第××号私有房屋；所有权人为宋某某位于鸡西市鸡冠区向阳办四街、建筑面积为54.63平方米、房屋所有权证号为鸡西市房权证鸡冠房字第××号私有房屋的房籍档案。

另查，被告于2014年1月10日取得星河公馆商品房预售许可。鸡西市房产管理局对星河公馆9号楼测绘后，本案诉争房屋的房号变更为X号，建筑面积为154.98平方米。庭前，原告变更诉讼请求，要求被告按照原、被告于2013年8月14日签订的商品房买卖协议约定向原告交付星河公馆某号楼某单元某号房屋，并判决被告支付原告违约金123514.14元（按中国人民银行同期贷款利率的四倍从2014年12月30日计算至2015年12月10日，2015年12月10日起至被告交付房屋之日止的违约金按此标准计算）。

本院认为，本案诉争房屋虽系原告从温某某处购买并将购房款打入温某某的账户内，但被告认可该房屋系被告抵顶给温某某作为工程款的房屋，被告在明知原告将本案诉争房屋的购房款汇入温某某账户内的情况下自愿与原告签订了商品房买卖协议书并出具购房款结算票据，应认定被告同意向原告承担履行交付房屋的义务，并按双方签订的商品房买卖协议书承担违约责任。因原、被告在协议中已明确约定本案诉争房屋的交付时间系2014年12月30日前以及逾期交付时被告应承担的违约责任，故对原告要求被告按照协议的约定按中国人民银行同期贷款利率的四倍给付逾期交付房屋的违约金的诉讼请求，本院予以支持。因被告开发的星河公馆某号楼至今仍未竣工，被告现在无法向原告交付房屋，故对原告要求被告按原、被告于2013年8月14日签订的商品房买卖协议约定向原告交付星河公馆某号楼某单元某号房屋的诉讼请求，本次诉讼不予支持，待该房屋完工后原告另行主张权利。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》某十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：

一、被告牡丹江某某房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内给付原告周某某自2014年12月31日起至2016年1月13日止的违约金117004.44元。2016年1月13日起至被告牡丹江某某房地产开发有限公司向原告周某某交付房屋之日止的违约金按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算；

二、驳回原告周某某要求被告牡丹江某某房地产开发有限公司交付鸡西市鸡冠区星河公馆某号楼某单元某号（测绘后房号为A某号楼X号）住宅房屋的诉讼请求。

如果被告牡丹江某某房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费9495元、保全费3367元，合计12862元，由被告牡丹江某某房地产开发有限公司负担，此款原告周某某已预付，被告牡丹江某某房地产开发有限公司在给付上款时将应负担的数额一并给付原告周某某。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省鸡西市中级人民法院。

审　判　长　　张　媛

人民陪审员　　付秀艳

人民陪审员　　王贵星

二〇一六年一月十三日

书　记　员　　赵　宇

房屋买卖合同纠纷