广东省罗定市人民法院

民事判决书

（2014）云罗法民初字第987号

原告陈某某，男，19**年*月*日出生，汉族，住罗定市。

原告廖某某，女，19**年*月*日出生，汉族，住罗定市。

上述两原告的共同委托代理人陈某，男，41岁，住罗定市。

被告罗定市某某房地产开发有限公司。地址：罗定市。

法定代表人李某某，该公司总经理。

委托代理人朱靖，广东恒晟律师事务所律师。

委托代理人曾琪杰，广东恒晟律师事务所律师。

原告陈某某、廖某某诉被告罗定市某某房地产开发有限公司（以下称某某公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年8月14日立案受理后，依法由审判员蒋海涛适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈某某、廖某某的共同委托代理人陈某，被告某某公司的委托代理人朱靖、曾琪杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称，2011年7月18日，两原告与被告经友好协商签订了合同编号为11****40号的《商品房买卖合同》，合同约定：两原告购买被告位于罗定市东华一路*号南江帝景小区尊荣阁*幢**F层**A号房，建筑面积为129.13平方米，套内建筑面积110.23平方米，计价方式按套内建筑面积，单价为每平方米5271.57元，总金额581085元。在面积确认与面积差异处理方面，双方约定差异值为±0.6%以上至±3%以内的，买卖双方按合同约定的房屋单价多退少补，差异值超过±3%以上的，买方可选择多退少补或退回所购商品房。合同签订后，原告如约支付了购房款及办理了银行按揭后收楼入住，由于被告的原因至今没有办理房产证，后经多方了解，方得悉原告所购买的房屋已经在一年前经罗定市房屋测绘所测量，房屋面积存在差异，被告对此事早已知晓但却没有对原告作出说明。经多次交涉，被告向两原告提交一份空白《补充协议》，在该《补充协议》中，被告承认建筑面积为127.65平方米，而套内建筑面积实为105.0424平方米，被告同意房屋总价款为574425元，也就是说被告仅愿意退款6660元，原告对此不接受。

原告认为，原告所购买的房屋套内建筑面积比合同约定少了5.1876平方米，折合房款为27346.79元，另外由于原告办理了房贷，该部分房款根据银行同期贷款利率计算利息，从2011年7月18日至今产生的利息应当为5373.64元。现向法院起诉，请求判令：1、被告退回原告多收的购房款27346.79元及利息5373.64元，两项合计32720.43元。2、本案诉讼费用由被告负担。

原告向本院提交如下证据：1、身份证，证明原告的诉讼主体资格。2、11070040号《商品房买卖合同》，证明两原告与被告于2011年7月18日签订了《商品房买卖合同》，合同内对面积确认及面积差异的处理作了约定。3、收款收据，证明两原告于2011年7月18日向被告交纳了首期的购房款181085元，履行了购买房屋的义务。4、补充协议，证明被告为了解决面积差异，曾经向原告分别提交了补充协议，希望能够解决双方的争议，并在协议书里确认了具体的面积差异值。5、原告申请法院调取的《房屋测量成果报告书》，证明经罗定市房屋测绘所对涉案房屋进行测量，套内面积为105.0424平方米，分摊面积为22.6118平方米，建筑面积为127.65平方米。

被告辩称，请法院驳回原告的诉讼请求，本案的诉讼费用由原告承担，理由：1、原告诉称房屋买卖合同涉及房屋标的物存在面积差异，原告尚未有合法有效的证据予以证实。根据双方签订的《商品房买卖合同》第五条规定：“在商品房计价面积与商品房登记面积有差异的，以登记面积为准”。原告购买的商品房尚未完成产权登记，尚未取得房屋产权证，原告未有合法有效的证据证实产权登记面积与合同计价面积有差异。故原告现在提出面积差异处理，是缺乏依据的。2、根据原告申请向房管部门提取的证据资料，其中有房屋情况总表，我方认为该表不能作为认定原告诉讼请求的依据，因房屋情况总表不是产权证明，该表上是有附注，其报告有效期是一年，现已超过有效期，所以该表不能作为证实原告诉讼请求的依据。3、如有充足的证据证明房屋存在面积差异，原告选择不是退房，而是继续合同，则多退少补的价格应当按照建筑面积的单价计算。4、原告主张退款并要求支付利息是没有事实和法律根据的。根据合同第五条第三款约定，只有出卖人才能主张房款的利息。5、房屋面积差异，目前尚未有证据证实，因房屋销售合同约定的面积设计及测算规范，与房管部门适用的测算规范不一致，房屋适用的测算是建设部和质监的标准，与房管部门的标准存在差异。6、我方认为，本院中涉及有关套内面积、建筑面积的计算，作为被告方，在合同签订后，在超出合同约定范围内提供了宽大舒适的大堂，增加了分摊面积，但是我方并没有将其分摊面积计算在合同内，业主也享受了合同超出的面积。综上，原告的诉讼请求没有合法有效的法律依据，应当予以驳回。

被告向本院提交如下证据：购房认购单（复印件），证明双方在销售认购时，是按照约定的建筑面积单价计算房屋价款的。

经原、被告双方质证，被告对原告提交的证据存在以下异议：对证据1、2无异议；对证据3，原告提供的不是收款收据，被告不予确认；对证据4有异议，因没有双方的签字确认，没有达成协议；对证据5有异议，该证据不能作为认定面积差异的依据，该报告是2012年作出的，其有效期是一年，现在已经失效，且报告上的没有审批人的签名，审批意见也是空白的。

原告对被告提交的证据存在以下异议：认购单是在正式合同前产生的，不是正式的合同文本，是双方在反复磋商的过程中产生的，只能证实原告有购房的意愿，只有《商品房买卖合同》才是合法的法律文本，亦是双方意愿的综合反映，原告认为该认购单与本案无关联。

经庭审质证，本院审查认为，对原告提交的证据1、证据2、证据3，证据来源合法，客观真实，与本案有关联，本院予以采纳；对证据4，因原、被告双方均未在该补充协议上签名确认，不能作为认定涉案房屋存在面积差异的证据。对证据5，因该测绘报告未经产权登记确认，不能作为认定涉案房屋存在面积差异的依据。对被告提供的证据，因该购房认购单不是原、被告双方房屋买卖的正式合同及补充合同，不能作为认定双方同意按建筑面积单价计算房屋价款的证据。

经审理查明，2011年7月18日，两原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号为11****40号），合同约定：由两原告向被告购买位于罗定市东华一路*号南江帝景小区尊荣阁*幢**F层**A号房。该合同第三条的买受人所购买商品房的基本情况约定：“该商品房合同约定建筑面积共129.13平方米，其中，套内建筑面积110.23平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积18.9平方米”。第四条的计价方式与价款约定：“该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米5271.57元，总金额为伍拾捌万壹仟零佰捌拾伍元整”。第五条面积确认及面积差异的处理中约定：“本条款适用于商品房预售，该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）”。合同签订后，两原告如约支付了首期购房款181085元，并已收楼入住。后两原告以其所购买的房屋已经罗定市房屋测绘所测量，房屋面积存在差异为由多次与被告交涉未果，遂诉至本院要求处理。

另查明，涉案的商品房至今尚未办理产权登记。

本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。原告陈某某、廖某某与被告签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，其内容并无违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方应依该合同的约定全面履行自己的义务。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第五条面积确认及面积差异处理中约定：“合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准”。由于涉案的商品房至今尚未办理产权登记，确定涉案的房屋是否存在面积差异是按合同约定，应以产权登记确定的面积差异为准，现原告陈某某、廖某某尚未提供争议房屋的产权登记证明确定所购商品房的面积，只根据《房屋测量成果报告书》主张涉案房屋存在面积差异，不符合合同的约定。现原告陈某某、廖某某的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：

驳回原告陈某某、廖某某的诉讼请求。

案件受理费309元（原告已预交），由原告陈某某、廖某某承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。

审判员　　蒋海涛

二〇一四年十月二十二日

书记员　　陈梦儿

买卖合同纠纷