上海市普陀区人民法院

民事判决书

（2014）普民四（民）初字第814号

原告李某某，男，19**年*月**日出生，汉族。

委托代理人蔡建、林诗然，上海市海华永泰律师事务所律师。

被告施某某，男，19**年*月**日出生，汉族。

被告上海百嘉*大酒店有限公司，住所地上海市。

法定代表人施某某，董事长。

原告李某某与被告施某某、上海百嘉*大酒店有限公司（以下简称百嘉*大酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陶虹独任审判，公开开庭进行了审理。原告李某某的委托代理人蔡建、被告施某某并作为被告百嘉*大酒店的法定代表人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告李某某诉称，原告为系争上海市江宁路某弄某号，江宁路某某号底-三层房屋产权人。2008年5月10日，原告与被告施某某就系争房屋签订《上海市房屋租赁合同》（以下简称《房屋租赁合同》），约定原告将系争房屋出租给被告，租期自2008年5月10日起至2014年5月9日止。合同另对租金、违约责任等作出约定，同时，原告将其为法定代表人的上海某某花苑大酒店餐饮管理有限公司（以下简称某某大酒店）内的合计人民币100万元（以下币种均为人民币）的设备设施折算给被告使用。合同签订后，被告施某某作为法定代表人，在系争房屋内经营百嘉*大酒店。自2013年1月至2014年1月间，两被告拖欠租金及设备使用费。期间，百嘉*大酒店作为系争房屋实际使用人，因长期不缴纳物业管理费，被法院判决支付物业管理费及滞纳金，原告被判承担连带责任，为此，原告代百嘉*大酒店缴纳了物业管理费及滞纳金。2013年6月19日、8月9日、11月1日，原告分别致函被告施某某，通知解除租赁合同并要求立即迁出系争房屋，被告施某某为此与2013年8月20日及9月16日共计支付租金200万元，并于2013年12月1日出具承诺书，承诺于2013年底支付租金100万元及配合原告办理退出手续。届时，被告未按承诺履行。另外，2013年12月，原告代被告缴付了2013年11月8日至2014年1月9日间欠付的煤气费用36625.73元。合同期届满后，被告不再经营，原告于2014年8月12日收回了系争房屋。现原告向法院提起诉讼，请求判令：1、确认原告与被告施某某签订的《房屋租赁合同》于2014年5月9日终止；2、两被告共同支付自2013年1月1日起至2014年5月9日止的租金及自2014年5月10日起至2014年8月12日止的房屋使用费，均按人民币27.5万元／月的标准计付；3、两被告共同支付自2013年1月起至2014年8月12日止的设备使用费，按110万元／年的标准计付；4、两被告共同支付原告代为垫付的2011年5月1日至2013年4月30日间的物业管理费及滞纳金共计140万元；5、两被告共同支付原告代为垫付的煤气费36625.73元（其中2013年11月8日至2013年12月12日为23249.40元，2013年12月12日至2014年1月9日为13376.33元）；6、本案受理费由被告承担。

被告施某某、百嘉*大酒店共同辩称，双方签订的租赁合同至2014年5月9日届满，故被告确认合同于当日终止履行。被告承租系争房屋后，发现电机设备存在问题，因原告未予解决，致被告无法使用而更换，并添置冰箱餐具灶具。被告支付租金、设备使用费均至2012年12月底，之后未再支付。至于物业管理费问题，在合同履行过程中，因三楼屋顶搭建露天花园后漏水，而物业公司不予修缮，致被告不付物业管理费。2014年1月15日，原告为煤气销户，方支付了欠付的煤气费，原告煤气销户的行为，导致作为餐饮企业的被告无法经营。自2014年4月起，被告正式歇业。至于承诺书，系被告施某某在原告威胁下出具。综上，因系争房屋由百嘉*大酒店实际使用，相关费用亦系百嘉*大酒店支付，故原告全部诉讼请求均应由百嘉*大酒店承担，被告施某某不应承担支付义务。被告不同意原告的诉讼请求。

经审理查明，原告为系争上海市江宁路某弄某号，江宁路某某号底-三层房屋产权人，该房建筑面积为5573.51平方米，房屋类型为商场。

2008年5月10日，原告作为出租方（甲方）、被告施某某作为承租方（乙方），就系争上海市江宁路某弄某号，江宁路某某号底-三层房屋出租事宜签订《房屋租赁合同》，用途为餐饮酒楼。合同另约定：“甲方于2008年5月10日前向乙方交付房屋，房屋租赁期自2008年5月10日起至2014年5月9日止；该房屋每日每平方米建筑面积租金为1.5元，月租金总计为250000元，该租金二年内不变，自第三年起双方可协商对租金进行调整；乙方应于每月25日前向甲方支付租金。逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按日租金的0.05%支付违约金；先付租金后使用，每月支付一次，期票一年一开，每月25日兑现；甲方交付房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为25万元，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备、物业管理、停车等费用由乙方承担，上述费用由乙方直接向有关收费部门及物业公司支付；租赁期间，乙方发现该房屋及其附属设施有损坏或故障时，应及时通知甲方修复；乙方逾期不支付租金累计超过一个月的，一方可书面通知另一方解除本合同”。合同补充条款约定：“房租每两年递增5%；甲方给乙方三个月装修免租期，从合同签订之日起计算”。当日，原告李某某作为案外人上海某某花苑大酒店餐饮管理有限公司的法定代表人（甲方），与被告施某某（乙方）另签订《设备使用协议》，达成如下协议：“一、甲方同意将拥有的位于上海江宁路某某号的某某大厦1-3层，即酒店内经营设备设施及装饰、餐具、家具等物品在六年期限内交给乙方使用，乙方同意以每年支付甲方100万人民币（每两年递增5%）的形式补偿甲方投资；二、本协议同房屋租赁合同同时生效，同时终止。在房屋租赁合同生效时乙方即将使用保证金100万元交给甲方，甲方将其设备、设施等物品移交给乙方，乙方接收后负责使用保管日常维护并按约定将每年使用费与房屋租赁费按月同时支付给甲方，如未按约定支付使用费属乙方违约，甲方有权追究乙方违约责任；三、因经营需要乙方可自行负责对甲方的设施、设备及物品进行改造，合同期到，乙方须将可正常使用的完整设施设备移交甲方，甲方将保证金退还给乙方”。

合同履行过程中，原告按约将系争房屋交付被告施某某。2008年9月8日，施某某与案外人高某某作为股东成立上海百嘉*大酒店有限公司，施某某为该公司法定代表人，在系争房屋内经营餐饮酒楼。根据合同约定，自2012年5月起租金提高至27.5万元／月，设备使用费提高至110万／年。被告支付租金、设备使用费至2012年12月底，自2013年1月起未再支付。为此，原告于2013年6月19日向被告施某某发出《律师函》，通知被告解除房屋租赁合同，限期迁出系争房屋并支付欠付的款项。被告收到函件后，承诺支付欠付租金，但之后未履行承诺，故原告又分别于2013年8月9日、11月1日两次向被告施某某发出《律师函》。2013年12月1日，被告施某某出具《承诺书》，内容为：“因欠江宁路（百嘉*）房东今年租金215万元，目前无法支付，本人承诺，1、2013年12月底，支付人民币100万元，届时配合房东办理自动退出手续，否则所造成的一切损失均由我方负责；2、12月底付清全额欠款，双方将原合同执行到期（以后每月15日前支付房租）”。届时，因被告仍未履行承诺，欠付各项费用至今，故原告向法院提起诉讼，请求法院依法判决支持如其诉请。

另查，2013年2月1日，案外人上海万*物业管理有限公司作为原告，以李某某作为被告、上海百嘉*大酒店有限公司作为第三人，向本院提起（2013）普民四（民）初字第321号物业服务合同纠纷一案，请求法院依法判令第三人支付自2011年5月至2013年4月间欠付的物业管理费及滞纳金，被告对上述付款义务承担连带责任。2013年5月20日，本院依法作出判决，判令第三人支付原告2011年5月1日至2013年4月30日的物业管理费（物业管理费以建筑面积5573.51平方米计，按每月每建筑平方米人民币5.50元计算）及滞纳金人民币735703.44元、被告对上述付款内容负连带责任。判决后，百嘉*大酒店向上海市第二中级人民法院（以下简称二中院）提起上诉。2013年7月17日，二中院依法作出“驳回上诉，维持原判”的（2013）沪二中民二（民）终字第1310号终审判决。2013年9月，上海万*物业管理有限公司向本院申请执行，在本院（2013）普执字第3402号案件执行过程中，上述当事人达成执行和解协议，被执行人李某某共计支付140万元，故该执行案件以和解并履行完毕结案。

审理中，原告提供上海大众燃气有限公司出具的户名为某某大酒店2013年11月8日至2014年1月9日间的发票两张，证明被告欠付煤气费36625.73元，原告已代为付清。同时，某某大酒店出具情况说明并提供该酒店工商档案机读材料，声明煤气户名虽为某某大酒店，被告承租系争房屋后未作出变更，因原告既是该公司法定代表人，也是系争房屋产权人，故租赁中有关该公司的权利均由原告承继。经质证，两被告表示，对煤气户名是某某大酒店并无异议，被告虽在此经营餐饮，但不能确定煤气费系被告欠付。

被告提供如下证据：1、被告于2008年、2009年、2011年间向原告及上海万*物业管理有限公司发出的函件、照片一组，证明在租赁过程中曾就三楼屋顶漏水、设备老旧及相关物业服务等情况与原告及物业公司沟通；2、被告至普陀区拆除违法建筑办公室信访的登记函，证明被告向该部门反映因案外人违章搭建，导致酒店屋顶开裂漏水。经质证，原告表示，收到过被告发给原告的函件，对被告致函物业公司的情况不清楚。漏水可能是四楼业主违章搭建造成，但对照片的真实性无法确定，不能证明是在系争房屋内拍摄。当时物业公司已协助处理，被告如有损失，可就此向相关责任人主张权利。另外，漏水情况发生于2009年，超过诉讼时效，故被告不应以此为由拒付租金。至于拆违办的信访登记函，是被告单方报告，真实性无法核实。

针对被告辩称设备存在问题的意见，原告表示，租赁前几年间，被告均正常支付设备使用费。自2013年起，被告方以种种理由拒付该款。

本案审理过程中，原告在合同期届满后，于2014年8月12日会同公司股东，更换了系争房屋门锁，将属于百嘉*大酒店的所有物品集中存放在系争房屋的一个房间内，摄影师对此全程摄影。自此，系争房屋由原告掌控。

本院认为，本案中，原告与被告施某某就系争房屋签订的《房屋租赁合同》，系当事人真实意思表示，当事人均应按合同约定履行。合同约定租期至2014年5月9日止，原告及两被告对该合同于2014年5月9日终止履行并无异议，本院对此予以确认。原告诉请要求两被告共同支付自2013年1月1日起至原告收回房屋之日止的租金、房屋使用费、以及设备使用费。由于被告自认自2013年1月起未再支付租金及设备使用费，故原告要求被告支付上述款项的诉请，符合合同约定，本院应予支持。至于上述款项是否应由两被告共同支付，被告辩称系争房屋由百嘉*大酒店实际使用，相关费用亦系百嘉*大酒店支付，故原告全部诉讼请求均应由百嘉*大酒店承担，被告施某某不应承担支付义务。对此，本院认为，《房屋租赁合同》系被告施某某与原告签订，合同约定用途为餐饮酒楼，之后施某某作为法定代表人成立百嘉*大酒店，由百嘉*大酒店在系争房屋内经营餐饮，故合同期内的租金、设备使用费应由施某某和百嘉*大酒店共同承担支付义务，合同期满后的房屋使用费、设备使用费则应由房屋实际使用人即百嘉*大酒店支付。被告的辩称意见，缺乏法律依据，本院不予采纳。至于租金、房屋使用费及设备使用费金额，由于原告于2014年1月将煤气销户，此举对经营餐饮酒楼的被告而言，势必造成影响，故自2013年1月至2013年12月间的租金，应按合同约定的27.5万元／月的标准计付，自2014年1月至2014年5月9日的租金金额，则由本院根据查明的事实予以酌定，为13万元／月。租期届满后至2014年8月12日止的房屋使用费金额，应参照租金标准，按13万元／月的计付。被告辩称设备存在问题的意见，因被告在合同签订后的2008年至2013年间均正常支付设备使用费，并未因设备存在问题而拒付或少付设备使用费，故被告的辩称意见，本院不予采纳，合同期内自2013年1月至2013年12月间的设备使用费按110万元／年的标准计付，自2014年1月起至2014年8月12日止的设备使用费按55万元／年的标准计付。被告辩称租赁过程中系争房屋存在屋顶漏水的情况发生，物业公司未予修缮，物业服务有瑕疵，因而拒付物业管理费。由于生效的（2013）沪二中民二（民）终字第1310号民事判决书认定百嘉*大酒店为支付物业管理费的义务人，据此判令百嘉*大酒店支付物业公司2011年5月1日至2013年4月30日的物业管理费及滞纳金人民币735703.44元、李某某对上述付款内容负连带责任。现李某某在该案执行过程中支付140万元后，要求被告百嘉*大酒店支付该款的诉请，符合法律规定，本院应予支持。原告要求被告施某某支付该款，缺乏法律依据，本院不予支持。因被告百嘉*大酒店在系争房屋内经营餐饮，故对原告要求两被告支付租赁期间原告代为垫付的煤气费36625.73元的诉请，合法合理，本院应予支持。被告辩称不能确定煤气费系其欠付的意见，因对此未提供证据证明，本院对此不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条规定，判决如下：

一、原告李某某与被告施某某于2008年5月10日就上海市江宁路某弄某号，江宁路某某号底-三层房屋签订的《上海市房屋租赁合同》于2014年5月9日终止履行；

二、被告施某某、上海百嘉*大酒店有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告李某某自2013年1月1日起至2013年12月31日止的租金，按人民币27.5万元／月的标准给付；自2014年1月1日起至2014年5月9日止的租金、按人民币13万元／月的标准计付；

三、被告上海百嘉*大酒店有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告李某某自2014年5月10日起至2014年8月12日止的房屋使用费，按人民币13万元／月的标准计付；

四、被告施某某、上海百嘉*大酒店有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告李某某自2013年1月起至2013年12月31日止的设备使用费，按人民币110万元／年的标准计付；自2014年1月1日起至2014年5月9日止的设备使用费，按人民币55万元／年的标准计付；

五、被告上海百嘉*大酒店有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告李某某自2014年5月10日起至2014年8月12日止的设备使用费，按人民币55万元／年的标准计付；

六、被告上海百嘉*大酒店有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告李某某代为垫付的2011年5月1日至2013年4月30日间的物业管理费及滞纳金共计人民币140万元；

七、被告施某某、上海百嘉*大酒店有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告李某某代为垫付的煤气费共计人民币36625.73元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费人民币71275元，减半收取计人民币35637.5元，由原告负担人民币5915元、被告施某某负担人民币11488元、被告上海百嘉*大酒店有限公司负担18234.5元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员　　陶虹

二〇一四年十二月十二日

书记员　　汉静

房屋租赁合同纠纷