成都市金牛区人民法院

民事判决书

（2012）金牛民初字第2755号

原告马某某。

委托代理人罗文方，四川谦信律师事务所律师。

被告李某某。

委托代理人王建捷，四川蜀西律师事务所律师。

被告罗某某。

委托代理人王建捷，四川蜀西律师事务所律师。

第三人李某甲。

第三人刘某某。

委托代理人李某甲。

原告马某某诉被告李某某，第三人李某甲房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序由代理审判员蔡敏敏独任审判，于2012年8月22日第一次公开开庭进行了审理，原告马某某及其委托代理人罗文方，被告李某某及其委托代理人王建捷，第三人李某甲到庭参加诉讼，后本院依法追加罗某某为被告，追加刘某某为第三人，于2012年10月17日第二次公开开庭进行了审理，原告马某某及其委托代理人罗文方，被告李某某以及二被告共同委托代理人王建捷，第三人李某甲以及第三人刘某某的委托代理人李某甲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告马某某诉称，被告于2012年2月10日将位于成都市金牛区五块石东二路＊号底层商铺转租给原告，原告向被告支付租金和转让费共计12.8万元。被告申明由原告经营至2012年12月31日止。原告承租后增添了一些设备开始经营。后来房东李某甲知道被告转让后，不同意被告的转让行为并于2012年3月21日书面告知原告退出经营，随后将商铺门锁更换，让原告彻底无法经营。被告明知该房不能转让而转让给原告，给原告带来巨大的经济损失，每天的租金损失就近200元，原告多次与被告和房东协商退还原告的转让费和相应的租金或让原告继续经营，都遭到被告和房东的拒绝。综上，为了维护原告的合法权益，原告诉至人民法院，请求判令：1.被告2012年2月10日给原告的“申明”无效，解除原、被告租赁关系；2.被告退还原告房租和转让费人民币120000元；3.被告支付原告其他损失5000元；4.本案诉讼费由被告负担。后原告马某某将第一项诉讼请求变更为“被告2012年2月10日给原告的申明无效，原、被告之间的租赁关系无效”。

被告李某某、罗某某共辩称，原、被告之间不存在转租关系，双方系合伙关系，且恰恰是原告在合伙经营期间由于被告与第三人之间的租赁协议对于原告有约束力，原告未与被告协商，未经第三人同意擅自对外张贴转租广告，导致第三人解除合同，应由原告自行承担其法律后果并承担被告的经济损失，被告保留因原告擅自转租而造成的损失的追诉权；2.原告诉讼请求第一项中提到的申明应为无效，因为原被告之间建立是合伙关系，该申明不具有合同性质。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。

第三人李某甲、刘某某共辩称，第三人与被告签订的合同中约定不许转租，第三人不同意被告将房屋转租给原告。

经审理查明，本案诉争房屋位于金牛区五块石赛云台东二路＊号（权0＊＊＊＊＊6），建筑面积122.26平方米，房屋产权登记在第三人刘某某名下。第三人李某甲、刘某某系夫妻关系。二被告李某某、罗某某长期从第三人李某甲、刘某某处租赁诉争房屋经营金牛区赛云台鱼庄，被告罗某某系营业执照上登记的金牛区赛云台鱼庄经营者，与被告李某某系夫妻关系，金牛区赛云台鱼庄实为二人家庭经营。2011年9月9日，被告李某某、罗某某夫妻与第三人李某甲、刘某某夫妻签订书面《租赁协议》，约定甲方（第三人李某甲、刘某某）将五块石赛云台东二路＊号底层两间商业房共122平方米，水电通，出租给乙方（被告李某某、罗某某）餐饮用，乙方不得转租，租赁期间2012年1月1日至2012年12月31日。2012年2月7日，被告李某某与原告马某某签订《合作协议》，约定双方共同经营赛云台东二路＊号餐馆，甲方（李某某）投资餐馆内所有设施、设备以及装修和各种合法经营的证照，乙方（马某某）负责餐馆的经营和管理，不论餐馆亏本或盈利，双方各承担50%；未尽事宜，双方协商。2012年2月10日，被告李某某、罗某某向原告马某某出具书面《申明》，载明“兹有赛云台东二路＊号（赛云台鱼庄）从2012年2月10号到2012年12月31号止的房费已由马某某付清。在此期间经营权归马某某所有。在2月10号之前的债权债务由罗某某负责，在2月10号之后经营中的债权债务及各种税费由马某某负责”。同日，被告李某某向其出具《收条》，载明“今收到马某某转赛云台鱼庄的现金款壹拾贰万捌仟元整，其中含2012年壹年的房租款陆万元正。注：此铺面里的所有设备属马某某所有”。原告马某某实际只向被告李某某支付125000元，尚余3000元未付。2012年3月21日，第三人李某甲书面告知原告马某某退出经营，后诉争房屋被第三人李某甲收回，自2012年5月15日起原告马某某未能实际占有使用诉争房屋。

庭审中，原告马某某提交了收货清单、收条、收据等11份，拟证明原告马某某为从事经营活动购买碗具、桌椅、毛巾、调料以及安装水电等共计支出5000元。

上述事实有租赁合同、合伙协议、申明、收条、销货清单、收据、营业执照、房产证以及当事人当庭陈述在案为凭，本院予以认定。

本院认为，被告李某某、罗某某与第三人李某甲、刘某某签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且未损害国家、集体、第三人合法权益，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院对其效力予以认可。

2012年2月7日，被告李某某与马某某签订了《合作协议》，双方拟建立合伙关系共同经营金牛区赛云台鱼庄，庭审中二被告李某某、罗某某均认可其与原告马某某之间的合伙关系。

2012年2月10日李某某、罗某某又向马某某出具《申明》，将金牛区赛云台鱼庄的经营权转让给原告马某某并收取了125000元，原告马某某开始在本案诉争房屋内开始从事经营活动直至2012年5月15日该房屋被第三人李某甲收回。本院认为《申明》出具在后，并且结合原告马某某支付转让费并从事经营活动的事实，可以认定在签订《合作协议》之后，被告罗某某、李某某又拟将金牛区赛云台的经营权转让给原告马某某，包括将诉争房屋转租给原告马某某，双方就租赁关系成立达成合意并实际履行，而双方的合伙协议并未能实际履行。

由于被告李某某、罗某某与第三人李某甲、刘某某之间的房屋租赁合同约定不许转租，故被告李某某、罗某某擅自转租行为违反了双方合同约定且第三人李某甲也以收回诉争房屋的形式表明其对被告李某某、罗某某的转租行为效力不予追认，综上本院认为被告李某某、罗某某与原告马某某之间的租赁关系无效。故被告李某某、罗某某应当赔偿因合同无效给原告马某某造成的损失，即2012年5月15日至2012年12月31日的转租费用87307元。因原告马某某未能提交充分证据证明其仍有其他损失，故本院对其第三项诉讼请求依法不予认可。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第二百二十四条之规定，判决如下：

一、被告李某某、罗某某2012年2月10日出具的《申明》无效，被告李某某、罗某某与原告马某某于2012年2月10日就金牛区五块石赛云台东二路＊号（权0＊＊＊＊＊6）房屋订立的租赁合同无效。

二、被告李某某、罗某某应于本判决生效之日起10日内连带返还原告马某某87307元。

三、驳回原告马某某的其他诉讼请求。

案件受理费1450元，由原告马某某负担450元，被告李某某、罗某某负担1000元（此款已由原告马某某预付，被告李某某、罗某某应从本判决生效之日起十日内一并支付给原告马某某）。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。

代理审判员　　蔡敏敏

二〇一二年十二月二十四日

书　记　员　　杨晓岚

租赁合同纠纷