中华人民共和国北京市朝阳区人民法院

民事判决书

（2014）朝民初字第09500号

原告北京**物业管理有限公司，住所地北京市**区**庄*号。

法定代表人杨*敦，总经理。

委托代理人谷良坤，北京市中地律师事务所律师。

委托代理人孙姗，北京市中地律师事务所律师。

被告何**（HO**），男，20**年**月**日出生，香港永久性居民。

法定代理人宋*（SUNG*），女，19**年**月**日出生，香港永久性居民。

委托代理人吴莹洁，北京市尚公律师事务所律师。

原告北京**物业管理有限公司（以下简称原告）与被告何**（HO**）（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人孙姗，被告的委托代理人吴莹洁到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称：被告为北京市**区****路*号××号（以下简称涉诉房屋）的业主。我公司是该小区的物业管理公司，现我公司依照与小区开发商及业委会签订的物 业服务同提供了物业服务，但经多次催缴，被告至今未交纳2009年1月1日至2014年3月31日期间的物业管理费。故我公司诉至法院，要求被告支 付：1、物业管理费416902.5元；2、滞纳金828147.04元，其中2009年1月1日至2011年3月31日期间的滞纳金自逾期之日起按日千 分之三的标准计算，2011年4月1日至2014年3月31日期间的滞纳金自逾期之日起按日万分之五的标准计算。

被告辩称：原告的诉讼请求没有事实及法律依据，不应得到支持。首先，我在2006年9月25日从开发商北京**房地产开发有限责任公司（以下简称**公司） 处购买了涉诉房屋，建筑面积661.75平方米。2007年10月，在我装修期间，**公司提出需要占用涉诉房屋后院进行后期公寓的开发建设，并表示愿意 就此向我支付补偿。当时**公司承诺占用的期限截止2008年4月30日，因此我才同意了其要求。但时至今日，涉诉房屋后院仍被**公司占用，且紧贴着房 屋外墙挖了几米深的地槽进行施工。因此，出于安全、噪音等因素的考虑，我一直没有入住涉诉房屋，这属于我不能预见、不能避免且不能克服的不可抗力事件。现 因我从未居住使用过涉诉房屋，也未实际享受过原告提供的物业服务，故不应向原告支付物业服务费。其次，原告是**公司聘请的前期物业单位，两个公司之间的 关系密切，2010年**公司就曾向原告发函告知不要向我收取物业费，原告还将该函件复印件转交给我，并表示其公司不会再向我收取物业费。而且，根据《物 业管理委托合同》，原告应在每季度第一个月的前三天向业主发出费用通知单，但原告从未向我发放过缴费通知，故可以印证其公司已经同意不向我主张物业费。此 外，就占用房屋后院进行施工一事，我与**公司正在诉讼且尚未终结，在案件审理和执行过程中，我曾两次与承办法官一起到涉诉房屋处查看，因进入小区需要先 与原告联系，此后门卫才会允许我和法官进入，因此原告对我到诉争房屋处的事情是知晓的，但也没有向我主张过物业费，故进一步说明了原告同意免除我的交费责 任。再次，原告和**公司签订的前期物业委托合同已经约定了物业服务期限为两年，若期限届满未重新签订新的合同，则该前期物业委托合同自第三年起自动解 除，据此在2006年5月8日至2011年3月31日期间原告并无合同及法律依据为***小区业主提供物业服务，且原告亦未举证证明其在上述期间内确实提 供了物业服务。即使原告提供了物业服务，也没有经过我的确认，不应对我发生效力。再退一步讲，即便我应当交纳物业费，但原告立案前两年以前的费用也已经超 过了诉讼时效。最后，原告依据业主临时公约主张日千分之三的滞纳金，但业主临时公约系前期物业委托合同的一部分，该合同已在第三年自动解除，因此不能将此 作为滞纳金的计算依据。而且原告提供物业服务是实行酬金制，按照所收物业费的8%作为利润，故我未交纳物业费对原告并不会造成损失，其主张的滞纳金数额过 高，不应得到法院支持。

经审理查明：原告系从事物业管理等经营项目的有限责任公司。2004年5月8日，原告与**公司签订《物业管理委托合同》，约定：原告为东山墅（地址为：北 京市朝阳区东四环北路7号）提供物业服务；管理期限自东山墅交付之日起暂定两年，但东山墅业主委员会不同意履行本合同的除外；如在本合同项下的委托管理期 限届满前180天，双方未能就**公司委托原告继续完成东山墅物业管理服务一事重新签订委托合同，则本合同自签订后第三年起自动解除；《业主临时公约》经 北京市居住小区管理办公室批准后，作为本合同附件之一；物业管理服务费标准为每月每平方米10元，按建筑面积计算；物业管理服务费按季度计取，各业主、使 用人应于每季度的第一个月10日前交纳。

2010 年12月20日，北京市朝阳区***小区业主委员会（以下简称业委会）成立。后业委会与原告签订《北京市物业服务合同》，约定：原告为北京市朝阳区东四环 北路7号***小区提供物业服务，期限自2011年4月1日至2013年4月1日；原告按照《北京市住宅物业服务技术标准（试行）》中的五级物业服务技术 标准提供物业服务；收费方式为酬金制，由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，标准为10元／平方米·月；原告每月按实收物业服务资金8%的比例提取酬 金；未能按时足额缴纳物业服务费，应按逾期每日万分之五的标准向原告支付违约金。

此后，业委会又与原告签订《北京市物业服务合同》签订《北京市物业服务合同》，约定：原告为北京市**区****路*号***小区提供物业服务，期限自 2013年4月1日至2014年3月31日；原告按照《住宅物业服务标准》中的四级物业服务技术标准提供物业服务；收费方式为酬金制，由业主按其拥有物业 的建筑面积预先交纳，标准为10元／平方米·月；原告每月按实收物业服务资金8%的比例提取酬金；未能按时足额缴纳物业服务费，应按逾期每日万分之五的标 准向原告支付违约金。

被告系涉诉房屋业主，于2006年9月25日从**公司购买了涉诉房屋，建筑面积为661.75平方米。被告已向原告交纳了截止2008年12月31日的物业服务费。

庭审中，原告提交了其法定代理人宋×与**公司签订的《协议书》复印件，其中约定：**公司将于近期在所开发的”太合嘉园”小区进行公寓项目施工建设。根据 施工要求，**公司临时占用被告所拥有的涉诉房屋庭院进行施工；被告同意**公司占用被告所属房屋庭院范围为该房屋北侧外墙以北的后庭院；**公司施工期 间保证被告房屋结构的安全；**公司应采取有效的隔离防护措施，以降低因施工对被告产生的影响；待公寓项目地下工程完工后，**公司承诺将被告所属房屋庭 院内由于施工而暂时拆除的围墙、绿植及草坪等恢复原状；庭院恢复工作完成后，**公司在被告庭院内增种部分树木作为对被告的补偿；本协议自双方签字之日生 效，截至2008年4月30日。被告表示因其与**公司正就占用涉诉房屋庭院一事进行诉讼，故《协议书》原件已经提交法院，现系**公司违反协议约定至今 仍占用涉诉房屋后院施工导致其从未居住，属于不可抗力，故不应支付物业费。原告对于《协议书》复印件的真实性不予认可，并表示即便属实，也为被告与××公 司间的纠纷，且因占用庭院一事已经过被告同意，故不构成不可抗力，被告应支付物业费。

被告表示**公司曾发函告知原告不再收取涉诉房屋物业费，并提交了**公司于2010年2月3日出具的函件复印件一份，内容为：”致：北京达文物业管理有限 公司2007年底，我公司与东山墅××号业主就占用部分后庭院进行公寓施工达成协议。但由于我项目相关手续滞后，未能按时为其恢复后庭院，因此××号业主 自09年1月起拒缴物业费。目前我公司已与业主商议，待我项目地下车库完工并为××号恢复后庭院之后再行通知贵公司。建议贵公司将××号物业费从缴费基数 中暂时剔除，以免影响东山墅物业管理处的物业费收缴率，望予以配合为盼。”原告表示此函件复印件并非其公司提供给被告，经核实对于此证据的真实性不持异 议，但内容只是建议原告将被告从物业费收缴基数中予以扣除，目的是为了避免影响收缴率，而非要求原告免除被告的物业费交纳义务，而且该函件只是**公司单 方向原告发出的申请，并未经过原告的同意确认。

原告主张按照日千分之三的标准计算2009年1月1日起至2011年3月31日期间的滞纳金，并提交了《业主临时公约》复印件一份，其中载明：产权人、使用 人未按照本公约、物业管理委托合同交纳物业管理费用的，物业管理企业可按日加收千分之三的滞纳金。被告对于《业主临时公约》复印件的真实性不予认可，并表 示滞纳金的计算标准过高。

此外，原告提交了律师函及EMS特快专递详情单，以证明曾向被告催要物业费。被告称从未收到过律师函，并表示证据中载明的邮寄地址系涉诉房屋，而原告明知被告并不在此居住。

上述事实，有双方当事人陈述、《物业管理委托合同》、《北京市物业服务合同》、《临时公约》、《北京市商品房现房买卖合同》、《协议书》、函件以及照片等证据在案佐证。

本院认为：依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

本案中，原告作为**公司选聘的前期物业管理单位，为涉诉房屋所在的***小区提供了物业管理服务，虽然《物业管理委托合同》中约定的管理期为自交付之日起 两年，但根据被告已向原告交纳了截止2008年12月31日的物业费之事实，并结合**公司于2010年2月3日出具的函件内容，可以认定在上述物业委托 期限届满后，原告继续为该小区提供物业服务，其与业主之间形成了事实上的物业服务合同关系。此后，业委会又与原告签订了《北京市物业服务合同》，此份合同 效力及于全体业主，在原告确已提供了物业服务的情况下，被告作为涉诉房屋买受人即业主，应向原告支付物业服务费。现原告主张2009年1月1日起至 2014年3月31日止的物业服务费，予法有据，且数额计算正确，本院予以支持。具体理由如下：

首先，根据已经查明的事实，涉诉房屋庭院被占用施工一事，系被告与**公司协商一致的结果，并不构成不可抗力，即便**公司未能按照《协议书》之约定在期限内完成施工，则也属于被告与**公司间的纠纷，被告以此作为不缴纳物业服务费的理由，缺乏法律依据，本院不予采信。

其次，被告表示因庭院施工造成其至今均未在涉诉房屋内居住，亦未享受过原告提供的物业服务。但根据《协议书》的内容及生活常识，原告在订立此协议时就应知晓 庭院用于施工势必会对居住使用造成不利影响，且根据法律规定，物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服 务为抗辩理由的，人民法院不予支持。故原告以**公司占用庭院施工导致其未在涉诉房屋居住为由作为不缴纳物业费的抗辩，本院不予采信。

再次，被告主张原告已经同意免除其物业费。但根据**公司向原告所发之函件，其内容系将涉诉房屋从收缴基数中暂时剔除，目的是为避免影响***小区的物业费 收缴率，而非免除被告的物业费缴费义务。且从形式上看，此份函件属于太合嘉园单方发出的建议，并无任何证据显示原告对此表示同意。故此份证据不能证明原告 确已认可免除被告的缴费义务。

最后，被告认为原告的部分诉讼请求超过诉讼时效。但原告对被告的物业服务一直处在持续状态，双方之间的物业服务合同关系一直没有中断，被告虽不认可曾收到原 告邮寄的律师函，但诉讼时效规定的关键在于督促当事人在合理时间内行使权利，有鉴于此，原告对被告的服务处在持续状态，原告也曾经向被告邮寄律师函，并没 有明显怠于行使权利的情况，因此对于被告关于诉讼时效的抗辩，本院不予采信。

关于原告主张的滞纳金，将由本院结合欠费时间、金额等因素依法酌情确定。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：

一、被告何**（HO**）于本判决生效之日起十五日内给付原告北京**物业管理有限公司二○○九年一月一日至二○一四年三月三十一日的物业服务费四十一万六千九百零二元五角。

二、被告何**（HO**）于本判决生效之日起十五日内给付原告北京**物业管理有限公司滞纳金十二万元。

三、驳回原告北京**物业管理有限公司的其它诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费16005元，由原告北京**物业管理有限公司负担6836元（已交纳），由被告何**（HO**）负担9169元（于本判决生效之日起七日内交纳）。

如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。

审　判　长　孙茜倩

代理审判员　余　昉

代理审判员　李甲军

二〇一四年十一月三十日

书　记　员　吴青沛

物业服务合同纠纷