江西省鹰潭市月湖区人民法院

民事判决书

（2015）月民一初字第172号

原告江西**物业管理有限公司，住所地江西省鹰潭市**路*号。

法定代表人刘某勇，经理。

委托代理人袁列文，江西华星律师事务所律师。

委托代理人曹某丽，女，19**年生，系原告员工。

被告刘某芝，女，19**年生。

原告江西**物业管理有限公司（以下简称原告）诉被告刘某芝（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人袁列文、曹某丽到庭参加诉讼，被告刘某芝经本院合法传无正当理由拒不庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

原告诉称，原告于2009年4月1日与鹰潭市**家园业主委员会签订《物业服务合同》，合同期限三年自2009年4月1日至2012年3月31日止。双方在合同中约定由原告提供**家园小区物业管理服务，每月物业费按建筑面积每平方米0.5元计算并由原告按月向业主收取。合同期满后续签三年《物业服务合同》，合同期限三年自2012年4月1日至2015年3月31日止，双方在该合同中约定由原告提供**家园小区物业管理服务，每月物业费按建筑面积每平方米1.0元计算并由原告按季向业主收取。此外，上述两份物业服务合同均约定，因需要二次供水由原告收取水费；如逾期缴纳物业费，从逾期之日起按应交管理费的日千分之三计算滞纳金。被告是原告管理的**家园小区*栋5***室房主，该房屋建筑面积为108.14平方米。被告从2009年6月开始不再缴纳物业费，至2014年12月31日被告共拖欠物业管理费3723.6元、滞纳金9354.42元，共计13078.02元。原告多次催讨未果。原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判令被告支付拖欠的物业管理费、滞纳金共计13078.02元，并由被告承担本案诉讼费用。

被告辩称，原告提供的被告信息有误，身份证号、门牌号等相关信息都写错了。原告把被告的信息全部弄成正确的，再重新起诉，被告才会来开庭。合同从2009年6月1日开始，原告要求物业费的请求超过了诉讼时效的不应得到支持，原告要求支付滞纳金的请求要拿出法律依据。被告17000元的摩托、3000元的电动车被偷，原告做防时将乳胶膝弄到被告20多万元的车上。被告家的卫生间、阳台、车库全都漏水，原告连最起码的物业服务义务都没有做到。被告家遭受2次小偷，造成了很大的损失。3号楼二单元下面一楼做幼儿园很吵，影响到被告的正常生活。被告拖欠物业费是事出有因，是原告违约在先。

经审理查明，原告于2009年4月1日与鹰潭市**家园业主委员会就鹰潭市**家园多层住宅签订《物业服务合同》。该合同约定，鹰潭市**家园业主委员会委托原告实行物业管理，委托管理期限从2009年4月1日至2012年3月30日止，住宅房屋原告按建筑面积（以房产证为准）每月每平方米0.54元向业主或物业使用人收取，收取时间为每月10日至月底，逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交管理服务费的千分之三交纳滞纳金；该合同对委托管理事项、双方权利义务、服务要求与标准、违约责任等进行了约定。2012年2月7日原告与鹰潭市**家园业主委员会签订《物业管理委托合同》，该合同约定，鹰潭市**家园业主委员会委托原告实行物业管理，委托管理期限从2012年4月1日至2015年4月1日止，多层住宅房屋原告按建筑面积（以房产证为准）每月每平方米0.53元向物业产权人、使用人收取，高层住宅房屋原告按建筑面积（以房产证为准）每月每平方米1元向物业产权人、使用人收取，付费时间为每季度第一个月15－30日，逾期交纳从逾期之日起按照应交金额的千分之三按日交纳滞纳金；该合同对委托管理事项、双方权利义务、服务要求与标准、违约责任等进行了约定。原告从2009年4月1日至2015年3月31日对鹰潭市**家园小区实施了物业管理，对鹰潭市**家园多层房屋按每平米0.5元收取物业费用。被告系鹰潭市**家园多层3栋5052号房屋产权人，该房屋建筑面积为108.15平方米，被告自2009年6月起未交纳该房屋物业费用。原告向被告催要物业费用未果，遂诉至本院，请求判如所请。

另查明，原告起诉时提供被告的身份证号为旧身份证的号，住址为房屋所有权证记载的房屋地址，后原告提供了被告常住人口登记表，确定了被告现有的身份证号及住址信息。2014年8月25日原告名称由鹰潭市创佳物业管理有限公司变更为江西**物业管理有限公司。

以上事实，有以下经庭审质证的证据予以证实：原告营业执照及机构代码证，原告企业变更信息，被告的旧身份证复印件，被告常住人口登记表，鹰房权证月湖字第B20051364号房屋所有权证存根，原告与鹰潭市**家园业主委员会签订的《物业服务合同》、《物业管理委托合同》，原、被告的陈述等证据。

本院认为，原告起诉时被告的身份证号及住址信息与原告现有身份证号及住址信息存在差异，但足以使被告与他人相区别，且原告提供了被告常住人口登记表，可以认定本案有明确的被告。原告与鹰潭市**家园业主委员会签订了《物业服务合同》、《物业委托管理合同》，成为鹰潭市**家园的物业服务企业，并实施了物业管理，有权向鹰潭市**家园小区的物业产权人、使用人收取物业管理费与水费。原告依据《物业服务合同》向被告收取鹰潭市**家园*栋5***号房屋2009年6月1日至2012年5月31日的物业费已过诉讼时效，且未提交诉讼时效中断、中止的证据，因此原告要求被告支付鹰潭市**家园*栋5***号房屋该时间段物业费的主张本院不予支持。原告依据《物业委托管理合同》向被告主张2012年6月1日至2014年12月31日的物业费用，是一个连续性的行为，因此原告要求被告支付2012年6月1日至2014年12月31日的物业费用不存在超过诉讼时效，但费用应按实际收取的每平米0.5元计算，即108.15平方米×0.5元／平方米×31＝1676.33元。原告要求被告按照《物业委托管理合同》支付滞纳金的请求过高，本院酌情确定被告应当按总欠费的10%支付违约金。依照《中华人民共和国民合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，经合议庭评议，决定判决如下：

一、被告刘某芝应当于本判决生效后十日内支付原告江西**物业管理有限公司物业费1676.33元；

二、被告刘某芝应当于本判决生效后十日内支付逾期缴纳物业费的违约金167.63元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费127元，由原告江西**物业管理有限公司负担77元，由被告刘某芝负担50元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省鹰潭市中级人民法院。

审　判　长　刘智勋

人民陪审员　周荣梅

人民陪审员　李舒阳

二〇一五年五月二十五日

代理书记员　何佳芸

物业服务合同纠纷