山东省潍坊市中级人民法院

民事判决书

（2013）潍民初字第241号

原告某某汽车贸易有限公司。

被告某某置业有限公司。

第三人高某。

委托代理人王炳颖，山东衡明律师事务所律师。

第三人雷某。

委托代理人刘玮，山东泛海律师事务所律师。

原告某某汽车贸易有限公司与被告某某置业有限公司，第三人雷某、高某合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。

原告某某汽车贸易有限公司诉称，原告系原潍坊汽车工业贸易公司、潍坊汽车配件公司破产重组过程中为安置职工组建的企业，改制后，原告依据潍企改[2004]5号、潍政土字[2004]191号、潍政办复字[2009]85号文件取得了位于潍坊市某某路以西、某某街以南地块的使用权，面积为10063平方米，性质为出让。为改善职工住房条件，原告与被告某某置业有限公司于2010年3月16日签订合作开发合同，合同约定由原告提供土地，由被告提供资金，对上述土地进行开发。合同签订后，原告按约定将上述土地中的7798平方米土地办理了土地使用权变更手续，并承担了相应费用，将该地块过户至被告名下[土地证号为潍国用（2011）第A016号，地号为05040-1号]，但被告某某公司未按合同约定履行开发义务，拖延工期，经原告多次催促仍迟迟不开工建设。近日，原告得到相关信息，被告某某置业有限公司因拖欠他人债务，导致上述土地被法院多次查封，致使合同无法履行。根据法律规定，被告某某置业有限公司系采用欺诈手段，恶意欺骗原告签订合作开发合同，根本目的是为了骗取原告上述土地以偿还其自身债务。另，双方签订合作开发合同时，未依法到相关行政机关办理合作开发房地产审批手续，至今未进行项目立项，未取得相应的规划审批，双方签订的合作开发合同内容违反法律、行政法规的禁止性规定，系无效合同。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求法院：一、依法确认原被告签订的合作开发合同无效；二、判令被告返还原告已经过户至被告名下的土地；三、被告承担原告损失及违约金共计46170000元；四、诉讼费用由被告负担。后，因涉案土地被法院拍卖，被告某某置业有限公司亦进入破产程序，双方签订合同的目的无法实现，原告变更其诉讼请求为：一、依法解除原被告签订的合作开发合同，判令被告偿还土地使用权转让款23074282元及利息6710770.08元（自2010年3月16日计算至某某置业有限某某公司破产宣告之日，以本金23074282元为基数，按年利率6%计算）；二、判令被告支付违约金15200000元（自2010年10月27日计算至某某置业有限公司破产宣告之日，以总垫付资金10000000元为基数，按日1‰计算）；三、判令被告赔偿原告损失351588元；四、诉讼费用由被告负担。

被告某某置业有限公司辩称，双方签订的合作开发合同系各自真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。合作开发合同已实际履行，被告先期垫付了资金，因原告经营发生变化，合同没有得到完全履行。综上，原告的主张与事实不符，应依法驳回原告的诉讼请求。

第三人高某、雷某陈述意见称，对双方签订的合作开发合同的真实性不能确认，该合同是否有效不影响涉案土地转让的效力，也不影响涉案土地登记在被告某某公司名下的事实。根据法律规定，涉案土地登记在被告某某置业有限公司名下，第三人申请查封符合法律规定，不存在任何过错。被告某某置业有限公司已取得涉案土地的使用权，原告主张返还土地无事实和法律依据。

经审理查明，2010年3月16日，某某汽车贸易有限公司（甲方）与某某置业有限公司（乙方）签订合作开发合同，双方就合作开发潍坊市某某路与某某街交叉口西南角地块事务约定如下：一、合作开发的地块基本情况。使用权人某某公司，地号**，地址为某某路**号，四界位置为东至某某路、南至某某公司宿舍、西至潍坊某某包装制品有限公司、北至某某街，地籍图号为**，土地面积为**平方米，使用权类型为出让，用途为商业，土地使用证颁发时间为**年**月**日，附有厂房等附属物。二、合作开发方式。1、甲方提供项目开发用地，作为合作开发的投资，并负责土地过户、用途变更（变更为商服、住宅，乙方对以上事务提供帮助并及时提供相关手续）、地上居民安置、地上附属建筑物拆迁补偿等，使土地完全符合项目开发的用地条件，甲乙双方按照30%、70%的比例分担土地用途登记变更前的所有契税及评估费、政府规费，但该宗土地向乙方过户、用途变更登记时需要缴纳的土地增值税由甲方全部承担；2、乙方以自己的名义，利用自有的开发资质，负责具体开发，包括但不限于土地开发规划设计与审批、施工发包与建设管理、委托监理、对外销（预）售以及委托物业管理等全程开发行为，并承担项目工程的建筑成本费用。三、合作开发具体事务。1、本协议签订后60日内，甲方负责将项目开发用地改变土地用途，并将项目开发用地过户到乙方名下，并同时将变更登记后的土地使用证交给乙方，乙方予以配合；2、在办理土地过户的同时，甲方负责将项目开发用地的地上建筑物全部拆除，实现三通一平，并同时具备土地开发条件。乙方及时落实施工方案的准备工作……四、合作开发的费用承担。自项目用地办理变更手续开始至项目验收交房结束，期间所需的所有项目开发费用，甲乙双方按照30%、70%的比例分担……八、违约责任。1、甲方单方责任造成逾期交付土地使用证或净土地，每日按照总垫付资金（10000000元）的1‰向乙方承担违约责任；2、乙方单方责任逾期垫付资金，每日按照应垫付资金的1‰向甲方承担违约责任；3、因乙方原因致使项目开发周期拖延，根据逾期天数，每日按照总垫付资金（1000万元）的1‰向甲方承担违约责任。如项目滞后四个月，甲方有权终止本合同，不再要分得的房屋，乙方应按照甲方应分得的房屋届时（指合同约定的开发周期届满后的第四个月底）的价格赔偿甲方的损失；4、乙方未经甲方许可销售甲方分得的房屋，应按照届时房屋价格的150%赔偿甲方的损失。双方还对合作开发的利益分配、风险负担、争议解决等问题作了约定。

合作开发合同签订后，某某置业有限公司向某某汽车贸易有限公司支付4300000元，某某汽车贸易有限公司为某某置业有限公司出具了五份收款收据，后某某汽车贸易有限公司以承兑汇票方式分四次返还给某某置业有限公司3900000元，并协助某某置业有限公司办理了土地过户手续，某某置业有限公司于2011年3月4日取得了潍国用（2011）第016号国有土地使用证（地号0504049-1，面积7798平方米），某某汽车贸易有限公司为某某置业有限公司垫付税金350208元。某某置业有限公司在取得上述土地的使用权后，并未按合作开发合同约定进行开发建设。

另查明，某某置业有限公司因与高某等人存在民间借贷纠纷，高某以某某置业有限公司等作为被告向潍坊市奎文区人民法院（以下称奎文法院）提起诉讼，同时申请法院对潍国用（2011）第016号国有土地采取保全措施，奎文法院于2012年1月6日作出（2012）奎开民初字第90号民事裁定书查封了上述国有土地。奎文法院分别于2012年4月27日、2012年12月17日作出（2012）奎开民一初字第91号民事判决书、（2012）奎开民一初字第90号民事调解书，上述文书生效后，某某汽车贸易有限公司、吴某某等未履行法律文书确定的义务。2013年3月11日，本院作出（2013）潍执字第71-1号执行裁定书，将上述生效文书提级执行，裁定拍卖某某公司坐落于某某路以西、某某街以南的7798平方米国有土地使用权。某某汽车贸易有限公司对（2013）潍执字第71号执行裁定不服，向本院提出异议，请求撤销对潍国用（2011）第016号国有土地使用权的委托拍卖行为，本院于2013年8月19日作出（2013）潍执异字第40号执行裁定书，裁定驳回某某汽车贸易有限公司的执行异议。2013年10月17日，本院作出（2013）潍执字第71-2号执行裁定书，以本案的裁判结果可能影响执行案件对某某公司国有土地使用权的处分为由，裁定中止对潍国用（2011）第016号国有土地使用权的公开拍卖。高某不服（2013）潍执字第71-2号执行裁定，向本院提出异议，本院于2014年1月23日作出（2014）潍执异字第1号执行裁定书，裁定撤销（2013）潍执字第71-2号执行裁定书。某某汽车贸易有限公司不服（2014）潍执异字第1号执行裁定书，向山东省高级人民法院申请复议，山东省高级人民法院于2014年4月28日作出（2014）鲁执复议字第32号执行裁定书，裁定驳回某某公司的复议申请。经本院委托，潍坊乾业立信资产评估土地房地产估价有限公司于2014年5月17日对涉案登记在某某置业有限公司名下的潍国用（2011）第016号国有土地使用权及其上附属设施、附着物进行了评估，并出具了评估报告，结论为：潍国用（2011）第016号国有土地使用权及其地上附属设施、附着物等的评估总值为人民币24696190元，其中土地使用权的评估价值为人民币23074282元，地上附属设施、附着物等的评估价值为1621908元。涉案土地及其地上附属设施、附着物现已被拍卖，由高某竞得。在涉案土地被拍卖后，某某汽车贸易有限公司依法变更了诉讼请求。

还查明，某某汽车贸易有限公司成立于**年**月**日，系由原潍坊市汽车工业贸易公司、潍坊市汽车配件公司重组而成。**年**月**日，某某汽车贸易有限公司与潍坊市规划与国土资源局签订国有土地使用权出让合同，以出让方式取得潍国用（2005）第**号国有土地使用权，该土地地号为**，坐落于潍坊市某某路以西、某某街以南，面积为10063平方米，国有土地使用证颁发时间为2005年7月15日。2009年11月19日，潍坊市人民政府办公室作出潍政办复字[2009]85号批复，同意将上述10063平方米商业用地按市场化实施拆迁改造。

被告某某置业有限公司成立于**年**月**日。**年**月**日，案外人江苏某某置业有限公司、某某建材有限公司、某某经贸有限公司以某某置业有限公司不能清偿到期债务为由分别向本院申请对某某公司进行破产清算，本院于2014年6月4日通知了某某置业公司，某某置业有限公司在法定期限内表示对破产清算申请没有异议。本院于2014年12月8日作出（2014）潍民辖字第2号民事裁定书，指定潍坊市寒亭区人民法院（以下称寒亭法院）审查受理某某置业有限公司破产案件。寒亭法院于2014年12月26日作出（2015）寒商破字第1-1号民事裁定书，裁定受理江苏某某置业有限公司、某某建材有限公司、某某经贸有限公司的破产清算申请，并于同日作出（2015）寒商破字第1-1号决定书，指定山东求是和信律师事务所担任某某置业有限公司管理人。2015年4月1日，寒亭法院作出（2015）寒商破字第1-2号民事裁定书，裁定宣告某某置业有限公司破产。2015年4月10日，寒亭法院作出（2015）寒商破字第1-4号民事裁定书，裁定对某某置业有限公司管理人拟订的《破产财产变价方案》予以认可。

本案审理过程中，高某、雷某于2013年10月11日以本案审理结果与其存在利害关系为由申请作为第三人参加本案诉讼，本院依法予以准许。在涉案土地被依法拍卖后，某某汽车贸易有限公司变更了诉讼请求，第三人高某、雷某于2015年6月15日以某某汽车贸易有限公司变更后的诉讼请求与其不再有利害关系为由申请退出本案诉讼。

上述事实，有当事人陈述、合作开发合同、评估报告、收款收据、庭审笔录及相关法律文书等在案为证，足以认定。

本院认为，某某汽车贸易有限公司与某某置业有限公司签订的合作开发合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定行使权利，履行义务。合作开发合同签订后，某某汽车贸易有限公司按约定将其享有使用权的7798平方米国有土地过户至某某置业有限公司名下，某某置业有限公司于2011年3月4日取得了潍国用（2011）第016号国有土地使用权证，但某某置业有限公司并未按合作开发合同约定进行开发建设，且因其与高某等人的民间借贷纠纷致上述国有土地被查封并最终被拍卖，双方签订的合作开发合同因某某公司的原因不能实现合同目的，故某某汽车贸易有限公司要求解除双方签订的合作开发合同符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项之规定，对某某汽车贸易有限公司的该项主张予以支持。在合作开发合同被依法解除，且过户至某某置业有限公司名下的国有土地已经被依法拍卖的情况下，某某置业有限公司应将与被拍卖的国有土地价值相等的款项返还给某某汽车贸易有限公司。本案合作开发合同签订后，某某置业有限公司曾向某某汽车贸易有限公司支付了4300000元，某某汽车贸易有限公司后又返还给某某置业有限公司3900000元，并为某某置业有限公司垫付税金350208元，上述款项的差额49792元（4300000元-3900000元-350208元）应在某某置业有公司返还某某汽车贸易有限公司的土地价款中予以扣减。即，某某置业有限公司应返还某某汽车贸易有限公司的土地价款为23024490元（23074282元-49792元），且应承担上述本金自2011年3月4日（土地过户至某某公司之日）至2015年4月1日（某某公司破产宣告之日）按中国人民银行同期贷款利率计算的利息。关于某某汽车贸易有限公司主张的违约金问题，根据合作开发合同第八条第三款“因乙方（某某公司）的原因致使项目开发周期拖延，根据逾期的天数，每日按照总垫付资金（10000000元）的1‰向甲方（某某汽车贸易有限公司）承担违约责任……”之约定，结合前述查明的系某某置业有限公司原因导致涉案合作开发合同目的不能实现的事实，某某置业有限公司应向某某汽车贸易有限公司承担相应的违约责任。关于违约金的计算标准及起止期限问题，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，人民法院在确定违约金计算标准时，应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。综合考虑合同约定及法律规定，本院确定某某置业有限公司应承担的违约金数额为4464000元（以合同约定的10000000元为基数，按日1‰标准，自2011年3月4日计算至2015年4月1日，数额为14880000元，按其中的30%计算）。某某汽车贸易有限公司要求某某置业有限公司承担违约金的主张部分成立，本院予以支持，计算标准以本院认定的为准。本案审理过程中，第三人高某、雷某申请退出本案诉讼，系对其自身权利的自由处分，不违反法律规定，本院予以准许。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第一百零七条，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：

一、解除原告潍坊某某汽车贸易有限公司与被告潍坊某某置业有限公司于2010年3月16日签订的合作开发合同；

二、被告潍坊某某置业有限公司支付给原告潍坊某某汽车贸易有限公司土地价款23024490元及利息（以23024490元为基数，自2011年3月4日至2015年4月1日，按中国人民银行同期贷款利率计算），于本判决生效之日起十日内履行完毕；

三、被告潍坊某某置业有限公司支付给原告潍坊某某汽车贸易有限公司违约金4464000元，于本判决生效之日起十日内履行完毕；

四、驳回原告潍坊某某汽车贸易有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费268483元（原告潍坊某某汽车贸易有限公司已预交119522元，余款148961元缓交），由被告潍坊某某置业有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。

审　判　长　尹　义

代理审判员　张　敏

代理审判员　贾元胜

二〇一五年七月二十三日

书　记　员　张瑞丰

房地产  合同纠纷