重庆市荣昌县人民法院

民事判决书

（2014）荣法民初字第04728号

原告：重庆市某某物业管理有限公司，住所地重庆市荣昌县昌元街道学院路*号*幢*号，组织机构代码7530**43-8。

法定代表人：周某，总经理。

委托代理人：金朝伟，重庆川伟律师事务所律师，特别授权。

被告：彭某某，女，19**年*月*日出生，汉族。

委托代理人：唐某某，女，19**年*月*日出生，汉族，系彭某某之母，特别授权。

原告重庆市某某物业管理有限公司（以下简称某某物业）与被告彭某某物业服务合同纠纷一案，本院于2014年10月11日立案受理后，依法由审判员周丹适用简易程序于2014年11月21日公开开庭进行了审理。原告某某物业的委托代理人金朝伟，被告彭某某的委托代理人唐某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原告某某物业诉称：原告系荣昌县某某金典小区的物业服务单位，被告系该小区*单元某号房屋产权所有人，系小区的业主之一。2009年11月21日，重庆佳特置业发展有限公司作为该小区的建设单位，与原告签订《前期物业服务合同》。合同第三条约定物业服务内容，第六条约定物业服务收费标准按建筑面积计算，以物价局核定的标准收费，第七条约定共有的专项设备运行的能源消耗，独立计量核算，合理向业主分摊计收。2011年6月16日荣昌县发展和改革委员会作出《关于核定某某金典小区物业服务收费标准的通知》确定，高层住宅物业服务费每月0.45元／m2，公共设备设施日常维修养护费每月0.2元／m2，电梯费按月票计价。到2013年4月为止，因某某金典小区业主委员会成立，另行选聘新的物业服务企业，原告终止对该小区的物业服务。被告欠2012年1月至2013年4月期间物业费至今未交。被告拒绝交纳物业服务费的行为构成违约，依法应当承担违约责任。现原告起诉至法院，要求判令被告支付2012年1月至2013年4月期间物业管理费、公共设备设施日常维修养护费、电梯费、公共照明费、第二次供水电费合计1994元以及违约金500元。

被告彭某某辩称：房屋质量问题很多，门外面墙都是空的，我们叫了物管和开发商来看，但他们都不进行整修。我们之所以2012年1月至2013年4月没有交物管费是因原告未履行相应职责。电梯是组装电梯，质量有问题。另外，装修时，原告收取了我们除渣费200元未退还我们，要求在本案中一并处理。

经审理查明：原告2011年1月至2013年4月系某某金典小区的物业管理公司，被告彭某某系该小区2幢某号房屋的所有权人，其房屋建筑面积为81.41m2。2009年11月21日，重庆佳特置业发展有限公司作为该小区的建设单位，与原告签订《前期物业服务合同》。协议期限自2009年11月21日起到2011年7月6日止。该协议第六条载明：双方约定物业服务费用按建筑面积计算，以物价局审核的标准收费。第七条载明：共同的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主分摊计收。2011年6月16日荣昌县发展和改革委员会作出《关于核定某某金典小区物业服务收费标准的通知》确定，高层住宅物业服务费每月0.45元／m2，公共设备设施日常维修养护费每月0.2元／m2，电梯费按月票计价为：（1）按层计算：张／人=10元（第三层）=0.30元×（N-3），N为层数。《前期物业服务合同》期满后，原、被告未签订书面合同，原告仍然负责某某金典小区的物业服务相关工作。因对原告的服务管理工作不满意，被告自2012年1月至2013年4月没有向原告交纳物业服务的相关费用。经多次催收无果，原告遂诉至本院。

庭审中，原告陈述请求中关于电梯费的收费标准21层以上是按照每户40元每月收取的，被告对此标准无异议。

上述事实有原告提供的房产查档证明、《前期物业服务合同》、《关于核定某某金典小区物业服务收费标准的通知》、明细表，以及原、被告陈述等证据予以证实，本院依法予以确认。

本院认为：原告根据与建设单位签订的《前期物业服务合同》对某某金典小区进行物业服务管理活动，其合法权益应当得到维护。在协议期满后，原告继续为小区提供服务，被告居住使用位于某某金典小区内的自有房屋，接受了原告提供的物业服务，双方形成了事实上的物业服务合同关系，被告应当按照相关文件确定的标准向原告缴纳相关的费用。被告以没有与原告签订合同为由不予交纳物业服务费用的观点没有法律依据，本院不予采信。被告称的房屋存在质量问题，被告可以依法另行主张权利，其作为不应交纳物业服务费用的抗辩理由，并无法律依据，本院不予采信。

对被告应交纳的物业管理服务费，本院确认如下：（1）按照文件规定，物业服务费计为0.45元／㎡／月×81.53㎡×16个月=587元；（2）日常维护费0.2元／㎡／月×81.53㎡×16个月=260.90元；（3）电梯费16月×40元／月=640元；以上三项合计1487.9元有相关依据，本院依法予以支持。原告主张的公共照明分摊费及二次供水加压电费，因庭审中被告要求原告出示该两项费用的实际产生数额，原告可自行与被告就此两项费用进行结算，本案中不作处理。因《前期物业服务合同》期满双方未签订合同，双方对违约金并无约定，原告称按照《前期物业服务合同》的约定计算违约金并无法律依据，因此，对原告主张的违约金的请求本院不予支持。被告称应当扣除除渣费的意见，因其未举示相关费用票据，且原告也不同意在本案中扣除，故本院在此不作处理，双方可自行协商。据此，依照《中华人民共和国合同法》第十条第一款、第三十六条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：

一、被告彭某某在本判决生效后十日内支付原告重庆市某某物业管理有限公司2012年1月至2013年4月期间的物业服务费、日常维护费、电梯费共计1487.9元；

二、驳回原告重庆市某某物业管理有限公司的其他诉讼请求。

本案案件受理费减半预收25元，实际收取25元，由被告彭某某负担。

如果被告彭某某未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件诉讼费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。

双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。

审判员　周　丹

二〇一四年十一月二十五日

书记员　朱俊亨

物业服务合同纠纷